前 言
承蒙貴公司的信任，敝司能為西鄉荔園商廈（以下簡稱本項目）提供招商策劃及推廣建議書，并多謝貴司提供之資料。本策劃方案旨在證明發展商一個正確無誤的投資方向，并通過對本項目的初步分析研究，項目定位的闡述，以及招商推廣手法的突破性等，將一幅鮮明而生動的天富興旺和美好的雄起圖，在公眾面前展現無遺，能引導投資客抓住這難行的投資機會，使西鄉荔園商廈成為一個城中熱點。整體推廣概念將于建議書內作扼要闡述。諸多細節問題在雙方協商之后再行定論。
項目分析
一、項目概況
項目位置：地處深圳市寶安區西鄉鎮荔園路，西鄉新一佳與佳華百貨之間。
項目面積：總面積約5600平方米，共三層。
周邊配套：西鄉商業步行街、西鄉公園、肯德基、銀行
緊鄰商場：新一佳超市、佳華百貨、南城百貨
二、片區分析
基本情況：西鄉作為寶安區八鎮二個街道辦事處之中的一個鎮，具有毗鄰寶安縣城的獨特優勢，也是寶安的老牌工業區，有眾多外資企業、港資企業在此開廠經營，工廠的發展狀大，擴大了消費群體，加上本地居民生活水平的提高，有力推動了西鄉經濟的快速發展。
商業狀況：西鄉的商業主要核心圈正處于項目所在片區，片區內聚集大量商場、商家。商場有佳華、南城、新一佳、大新等，以及有著十幾年發展歷史的西鄉商業街。佐丹奴、以純、安踏、依米奴、步步高等知名品牌， 也把握時機，搶占商業片區有利地勢。
商業特征：片區的商業形態，正在從局部開始發生變化，典型的要數荔園路，早期的荔園路以餐飲為主，現已逐步形成通訊一條街。老牌的商業步行街也順應時代的發展而變更，業態正在調整過程中。就消費力而言，片區內單體消費指數普遍偏低，但整體消費指數卻居于中等水平。
發展趨勢：南頭關口的存在，很大程度上阻隔了寶安地區消費者向關內涌進的趨勢，一定程度上形成寶安自身的消費圈，特別是寶安地區不斷完善的行業形態，滿足了寶安消費群體日益增長的消費欲望，就西鄉商業圈而言，其商品層次也為了滿足消費水平的提升，正在逐步提高。行業形態也日漸豐滿，將更大程度上吸引本地消費群體的目光。
三、綜合分析
優勢：
1、項目為獨立建筑物，外觀氣派，可塑性強；內部柱子分布均勻，結構合理；
2、項目為原荔園市場改建，有一定的知名度的積累；
3、地處西鄉中心商業圈，地理位置優越，商業形態成熟；
4、寶安新城規模初顯，通過新城大道，與項目所在片區遙相呼應。
劣勢：
1、入口距荔園路有50米左右距離，且緊鄰鋪面陳舊，加之門前樹木遮擋，使得主入口難以瞬間吸引消費者；
2、佳華百貨、南城百貨發展時間長，擁有相對成熟穩定的客源；
3、賣場門面不寬，進深較大，且有扶梯相隔，不利人流引進；
4、門前未形成商業氣氛，沒有人流。
機會：
1、西鄉商業圈內的新一佳、佳華、南城等商場均以超市為主，小商品市場缺乏，具有較大的市場生存空間；
2、整體租金水平不高，諸多目標商戶具備租金承受能力；
3、旭日時裝城賣場條件惡劣，且計劃拆除重建，部份商戶已經陸續退場；
4、深圳市寶安區城市化進程加快，商業市場將逐步規范，居民消費水平將不斷提高。
威脅：
1、項目所處的寶凌路，相當長的時間內，破亂現狀難以改變；
2、處于寶安本土實力商家佳華和新一佳之間，腹背受敵，發展受到牽制；
3、項目片區原有居民外移，大部份現在居有對本項目的過去毫無認識，沒有知名度的積累。
市場分析
一、市場狀況
如今的寶安，已經成為商家必爭之地。政府的合理規劃，龐大的消費群體，讓各品牌商家紛紛涌進寶安。天虹、 沃爾瑪 、家樂福、人人樂、海雅、新一佳、佳美達、佳華、南城、好百年等，各憑借自身經濟實力和品牌優勢，在寶安市場劃分勢力范圍，市場競爭日趨白熱化。
在眾多大型賣場的互相廝殺中，小型賣場的生存問題更是尤為突出。是在夾縫中生存，還是在夾縫中滅亡，并非不假思索就武斷定論的。市場是一個大舞臺，成人的表演縱然精彩，小孩的演出也會博得陣陣掌聲。同樣的道理，一個賣場的生存和發展，賣場面積的大與小，只是擺在其次的位置，關鍵取決于定位是否準確，是否能夠在飽和的市場競爭中找到發展的源泉和動力。
二、個案分析
南城百貨
功能分布：一樓為獨立店鋪，包括服飾、鞋帽、美容、飾品等；二、三樓為超市；四樓為專柜，經營服裝、電器、書籍、工藝品等。
點評：一樓的獨立店鋪，在經營特色上有所欠缺，未能給商場帶來人氣。商場經營商品處于低檔水平，以傳統商場經營模式運作。
佳華百貨
功能分布：一、二樓為超市；三樓經營化妝品、音像、手機、珠寶、電器、書籍、工藝品等。
點評：將超市作為主打，門前的廣場利用合理，賣場購物氣氛不錯，商場經營商品居于低檔水平。
新一佳超市
功能分布：一、二樓為超市；三樓經營服飾、皮具、珠寶、游藝中心、鞋帽等。
點評：新一佳的成功入駐，帶來商場新一輪的革新，有效推動西鄉商業的發展，商品檔次居于中低檔水平。
荔園路街鋪
功能分布：以通訊行業為主打。
點評：正對西鄉大門，商場較集中，但由于道路結構問題，二側經營狀況有所差異。經營行業由早期食街轉向通訊街，連鎖手機賣場較多。
步行街街鋪
功能分布：經營服裝、鞋帽、餐飲、電器、金行、飾品等。
點評：步行街與荔園路同為西鄉最繁華街道，是西鄉的商業標志，其發展歷時較長，眾多服裝品牌商戶如佐丹奴、以純、溫綺、依米奴等已經入駐。
三、消費群體分析
獨特的地理位置，造就了特定的人流；特殊的行業形態，也帶來特定的消費群體。
作為毗鄰寶安縣城的西鄉鎮商業中心，其特定人流來自以項目所處地為中心點，向西鄉全鎮乃至周邊地區幅射范圍所包含的居民和打工者。作為老牌工業區，造就了其特定的消費群體，很大比例上是打工仔和打工妹。當然，作為發展久遠的城鎮，擁有一批土生土長的本地居發，這部份當地本土居民的消費能力也不可忽視。
項目定位
一、目標消費群體定位
打工一族：散布周邊的工廠集聚大量來自五湖四海的打工青年，他們擁有較多的共性，那就是年輕而有朝氣，他們有對美好生活的向往和對時尚生活的追求，但他們由于工作崗位的約束，在經濟收入上普遍處于較低的水平，基本上屬于日常生活必需品的消費。
本地居民：當然，本地居民的概念并非完完全全是指祖籍西鄉的居民，其中也包括一部份的外來定居人士。他們中的大部份憑借經商、投資等已經具備一定的經濟基礎，而且很大一部份在西鄉養成就近消費的習慣，其消費場所首選西鄉本地商業場所。
二、項目形象定位
大而全的經營模式只適合大型賣場，項目自身作為小賣場的客觀事實，必須徹底拋棄大而全的經營模式，走特色化經營道路。因而本項目定位為以服飾為主，美容、小吃、休閑等為輔的小商品市場。項目形象核心：
小商品市場，項目名稱暫定為荔園商廈。
三、價格定位
周邊市場價格分析（以下價格僅為參考價）
名稱 租金
荔園路街鋪 140元/㎡--280元/㎡
真理街街鋪 約60元/㎡
常盛街街鋪 約50元/㎡
步行街街鋪 約260元/㎡
旭日時裝城 90元/㎡--300元/㎡
天寶時裝城 80元/㎡--280元/㎡
金麒麟服裝廣場 25元/㎡--85元/㎡
項目價格定位
一樓均價：80元/㎡
二樓均價：50元/㎡
三樓均價：30元/㎡
項目規劃
一、裝修規劃
外墻：鋼掛大理石（主入口），有色涂料（側墻部份）
地面：高級花崗巖地面（門口部份），地磚（內部地面）
天花：輕鋼龍骨架，石膏板天花
鋪位間隔：優質落地玻璃（臨走道面），輕鋼龍骨雙面石膏板（間隔面）
廣告位：店鋪招牌位，外墻廣告位
電梯：扶手電梯
空調：中央空調
供電：照明及燈飾系統，店鋪內設開關，獨立電表
保安系統：場內設保安系統，24小時保安
消防系統：防火卷閘門、自動噴淋及自動報警系統
電話：直線電話及寬頻電話
廣播：中央廣播系統
二、內外規劃
主入口造型：為達到項目在荔園路上能夠吸引眼球的目的，就必須對主入口進行合理規劃，有效裝修，營造良好商業氣氛。
走道吊旗：為營造良好的商業氣氛，刺激顧客購買欲望，必須因時而宜地制作各類吊旗。
路口改造：項目所處的寶凌路口，臟亂差現象突出，很大程度上對項目發展影響較大，要與相關部門協商共同解決，包括樹木的修剪甚至移植、路面的修整等。
鋪位面積：商城的內部格局采用店中店的形式，以小單元出租，不考慮大客戶的因素，面積以20㎡--100㎡為宜。
三、店名規劃
給主題商城起一個適當的名字，對于商城的發展至關重要，要求店名時尚、易記、發音響亮。
四、商業定位
一樓前：東邊以休閑小吃為主，可引進知名品牌的小吃帶動人氣，西邊引進品牌服裝或鞋包做大賣場
一樓后：引進服裝、鞋帽、飾品等
二樓：引進服裝、鞋帽、飾品等
三樓前：引進休閑會所，如足浴、按摩、KTV、卡拉OK等
三樓后：引進美容、美發、美體、修甲等
待與貴公司進一步權商合作之細節后，根據實際工作進展情況，我司將會提交一系列《詳盡的項目規劃建議書》。
招商計劃
一、招商策略
租賃方式：純租賃
租賃條件：（具體內容待定）
租金 租期 管理費 免租期 空調費 工商稅收 進場費 水電費 備注
二、招商準備
招商手冊：平面圖、效果圖、樓層功能分布圖
現場招商處：裝修標準、工作人員安排、辦公設備配備
三、招商時間安排
______年___月___日——_______年___月___日
四、招商工作內容分工
招商咨詢：代理商
招商手續辦理：代理商
招商財務工作：發展商
……
五、招商方式
1、坐場招商
2、針對性尋找、洽談目標商戶
3、對外宣傳引導目標商戶
六、招商進程
階段 時間 商戶
第一階段 大客戶（面積300㎡以上）
第二階段 小客戶（面積300㎡以下）
第三階段 小客戶（補充階段）
第四階段 小客戶（更替階段）
待與貴公司進一步權商合作之細節后，根據實際工作進展情況，我司將會提交一系列《詳盡的項目招商計劃書》。
宣傳配套（待續）
一、報章、宣傳單、戶外廣告
報章：在寶安日報以軟文和硬廣告交替發布的形式，在招商前和招商過程中，對項目進行宣傳，并作全面介紹。
宣傳單：制作招商簡介的宣傳單張，在人流量大的街道及目標客戶所在的商場派發。
戶外廣告：在項目自身墻體，以及西鄉商業圈的主路口懸掛巨型條幅，著重強調商城名稱、特色、位置、租金等。
二、招商咨詢點
在周邊主路口設現場招商咨詢點，對項目現場招商處作補充，一方面作為活體廣告告知目標商戶，另一方面吸引部份商戶進行現場咨詢，并最終達成進場經營的意向。
相關手續辦理（待續）
一、租賃合同簽訂
二、商城交鋪
三、遞交獨立裝修方案
四、商戶進場裝修
五、商戶貨品進場
六、商戶開始營業
開業慶典初步構想（待續）
一、活動主題
二、活動形式
三、活動配套宣傳
四、活動費用預算
承蒙貴公司的信任，敝司能為西鄉荔園商廈（以下簡稱本項目）提供招商策劃及推廣建議書，并多謝貴司提供之資料。本策劃方案旨在證明發展商一個正確無誤的投資方向，并通過對本項目的初步分析研究，項目定位的闡述，以及招商推廣手法的突破性等，將一幅鮮明而生動的天富興旺和美好的雄起圖，在公眾面前展現無遺，能引導投資客抓住這難行的投資機會，使西鄉荔園商廈成為一個城中熱點。整體推廣概念將于建議書內作扼要闡述。諸多細節問題在雙方協商之后再行定論。
項目分析
一、項目概況
項目位置：地處深圳市寶安區西鄉鎮荔園路，西鄉新一佳與佳華百貨之間。
項目面積：總面積約5600平方米，共三層。
周邊配套：西鄉商業步行街、西鄉公園、肯德基、銀行
緊鄰商場：新一佳超市、佳華百貨、南城百貨
二、片區分析
基本情況：西鄉作為寶安區八鎮二個街道辦事處之中的一個鎮，具有毗鄰寶安縣城的獨特優勢，也是寶安的老牌工業區，有眾多外資企業、港資企業在此開廠經營，工廠的發展狀大，擴大了消費群體，加上本地居民生活水平的提高，有力推動了西鄉經濟的快速發展。
商業狀況：西鄉的商業主要核心圈正處于項目所在片區，片區內聚集大量商場、商家。商場有佳華、南城、新一佳、大新等，以及有著十幾年發展歷史的西鄉商業街。佐丹奴、以純、安踏、依米奴、步步高等知名品牌， 也把握時機，搶占商業片區有利地勢。
商業特征：片區的商業形態，正在從局部開始發生變化，典型的要數荔園路，早期的荔園路以餐飲為主，現已逐步形成通訊一條街。老牌的商業步行街也順應時代的發展而變更，業態正在調整過程中。就消費力而言，片區內單體消費指數普遍偏低，但整體消費指數卻居于中等水平。
發展趨勢：南頭關口的存在，很大程度上阻隔了寶安地區消費者向關內涌進的趨勢，一定程度上形成寶安自身的消費圈，特別是寶安地區不斷完善的行業形態，滿足了寶安消費群體日益增長的消費欲望，就西鄉商業圈而言，其商品層次也為了滿足消費水平的提升，正在逐步提高。行業形態也日漸豐滿，將更大程度上吸引本地消費群體的目光。
三、綜合分析
優勢：
1、項目為獨立建筑物，外觀氣派，可塑性強；內部柱子分布均勻，結構合理；
2、項目為原荔園市場改建，有一定的知名度的積累；
3、地處西鄉中心商業圈，地理位置優越，商業形態成熟；
4、寶安新城規模初顯，通過新城大道，與項目所在片區遙相呼應。
劣勢：
1、入口距荔園路有50米左右距離，且緊鄰鋪面陳舊，加之門前樹木遮擋，使得主入口難以瞬間吸引消費者；
2、佳華百貨、南城百貨發展時間長，擁有相對成熟穩定的客源；
3、賣場門面不寬，進深較大，且有扶梯相隔，不利人流引進；
4、門前未形成商業氣氛，沒有人流。
機會：
1、西鄉商業圈內的新一佳、佳華、南城等商場均以超市為主，小商品市場缺乏，具有較大的市場生存空間；
2、整體租金水平不高，諸多目標商戶具備租金承受能力；
3、旭日時裝城賣場條件惡劣，且計劃拆除重建，部份商戶已經陸續退場；
4、深圳市寶安區城市化進程加快，商業市場將逐步規范，居民消費水平將不斷提高。
威脅：
1、項目所處的寶凌路，相當長的時間內，破亂現狀難以改變；
2、處于寶安本土實力商家佳華和新一佳之間，腹背受敵，發展受到牽制；
3、項目片區原有居民外移，大部份現在居有對本項目的過去毫無認識，沒有知名度的積累。
市場分析
一、市場狀況
如今的寶安，已經成為商家必爭之地。政府的合理規劃，龐大的消費群體，讓各品牌商家紛紛涌進寶安。天虹、 沃爾瑪 、家樂福、人人樂、海雅、新一佳、佳美達、佳華、南城、好百年等，各憑借自身經濟實力和品牌優勢，在寶安市場劃分勢力范圍，市場競爭日趨白熱化。
在眾多大型賣場的互相廝殺中，小型賣場的生存問題更是尤為突出。是在夾縫中生存，還是在夾縫中滅亡，并非不假思索就武斷定論的。市場是一個大舞臺，成人的表演縱然精彩，小孩的演出也會博得陣陣掌聲。同樣的道理，一個賣場的生存和發展，賣場面積的大與小，只是擺在其次的位置，關鍵取決于定位是否準確，是否能夠在飽和的市場競爭中找到發展的源泉和動力。
二、個案分析
南城百貨
功能分布：一樓為獨立店鋪，包括服飾、鞋帽、美容、飾品等；二、三樓為超市；四樓為專柜，經營服裝、電器、書籍、工藝品等。
點評：一樓的獨立店鋪，在經營特色上有所欠缺，未能給商場帶來人氣。商場經營商品處于低檔水平，以傳統商場經營模式運作。
佳華百貨
功能分布：一、二樓為超市；三樓經營化妝品、音像、手機、珠寶、電器、書籍、工藝品等。
點評：將超市作為主打，門前的廣場利用合理，賣場購物氣氛不錯，商場經營商品居于低檔水平。
新一佳超市
功能分布：一、二樓為超市；三樓經營服飾、皮具、珠寶、游藝中心、鞋帽等。
點評：新一佳的成功入駐，帶來商場新一輪的革新，有效推動西鄉商業的發展，商品檔次居于中低檔水平。
荔園路街鋪
功能分布：以通訊行業為主打。
點評：正對西鄉大門，商場較集中，但由于道路結構問題，二側經營狀況有所差異。經營行業由早期食街轉向通訊街，連鎖手機賣場較多。
步行街街鋪
功能分布：經營服裝、鞋帽、餐飲、電器、金行、飾品等。
點評：步行街與荔園路同為西鄉最繁華街道，是西鄉的商業標志，其發展歷時較長，眾多服裝品牌商戶如佐丹奴、以純、溫綺、依米奴等已經入駐。
三、消費群體分析
獨特的地理位置，造就了特定的人流；特殊的行業形態，也帶來特定的消費群體。
作為毗鄰寶安縣城的西鄉鎮商業中心，其特定人流來自以項目所處地為中心點，向西鄉全鎮乃至周邊地區幅射范圍所包含的居民和打工者。作為老牌工業區，造就了其特定的消費群體，很大比例上是打工仔和打工妹。當然，作為發展久遠的城鎮，擁有一批土生土長的本地居發，這部份當地本土居民的消費能力也不可忽視。
項目定位
一、目標消費群體定位
打工一族：散布周邊的工廠集聚大量來自五湖四海的打工青年，他們擁有較多的共性，那就是年輕而有朝氣，他們有對美好生活的向往和對時尚生活的追求，但他們由于工作崗位的約束，在經濟收入上普遍處于較低的水平，基本上屬于日常生活必需品的消費。
本地居民：當然，本地居民的概念并非完完全全是指祖籍西鄉的居民，其中也包括一部份的外來定居人士。他們中的大部份憑借經商、投資等已經具備一定的經濟基礎，而且很大一部份在西鄉養成就近消費的習慣，其消費場所首選西鄉本地商業場所。
二、項目形象定位
大而全的經營模式只適合大型賣場，項目自身作為小賣場的客觀事實，必須徹底拋棄大而全的經營模式，走特色化經營道路。因而本項目定位為以服飾為主，美容、小吃、休閑等為輔的小商品市場。項目形象核心：
小商品市場，項目名稱暫定為荔園商廈。
三、價格定位
周邊市場價格分析（以下價格僅為參考價）
名稱 租金
荔園路街鋪 140元/㎡--280元/㎡
真理街街鋪 約60元/㎡
常盛街街鋪 約50元/㎡
步行街街鋪 約260元/㎡
旭日時裝城 90元/㎡--300元/㎡
天寶時裝城 80元/㎡--280元/㎡
金麒麟服裝廣場 25元/㎡--85元/㎡
項目價格定位
一樓均價：80元/㎡
二樓均價：50元/㎡
三樓均價：30元/㎡
項目規劃
一、裝修規劃
外墻：鋼掛大理石（主入口），有色涂料（側墻部份）
地面：高級花崗巖地面（門口部份），地磚（內部地面）
天花：輕鋼龍骨架，石膏板天花
鋪位間隔：優質落地玻璃（臨走道面），輕鋼龍骨雙面石膏板（間隔面）
廣告位：店鋪招牌位，外墻廣告位
電梯：扶手電梯
空調：中央空調
供電：照明及燈飾系統，店鋪內設開關，獨立電表
保安系統：場內設保安系統，24小時保安
消防系統：防火卷閘門、自動噴淋及自動報警系統
電話：直線電話及寬頻電話
廣播：中央廣播系統
二、內外規劃
主入口造型：為達到項目在荔園路上能夠吸引眼球的目的，就必須對主入口進行合理規劃，有效裝修，營造良好商業氣氛。
走道吊旗：為營造良好的商業氣氛，刺激顧客購買欲望，必須因時而宜地制作各類吊旗。
路口改造：項目所處的寶凌路口，臟亂差現象突出，很大程度上對項目發展影響較大，要與相關部門協商共同解決，包括樹木的修剪甚至移植、路面的修整等。
鋪位面積：商城的內部格局采用店中店的形式，以小單元出租，不考慮大客戶的因素，面積以20㎡--100㎡為宜。
三、店名規劃
給主題商城起一個適當的名字，對于商城的發展至關重要，要求店名時尚、易記、發音響亮。
四、商業定位
一樓前：東邊以休閑小吃為主，可引進知名品牌的小吃帶動人氣，西邊引進品牌服裝或鞋包做大賣場
一樓后：引進服裝、鞋帽、飾品等
二樓：引進服裝、鞋帽、飾品等
三樓前：引進休閑會所，如足浴、按摩、KTV、卡拉OK等
三樓后：引進美容、美發、美體、修甲等
待與貴公司進一步權商合作之細節后，根據實際工作進展情況，我司將會提交一系列《詳盡的項目規劃建議書》。
招商計劃
一、招商策略
租賃方式：純租賃
租賃條件：（具體內容待定）
租金 租期 管理費 免租期 空調費 工商稅收 進場費 水電費 備注
二、招商準備
招商手冊：平面圖、效果圖、樓層功能分布圖
現場招商處：裝修標準、工作人員安排、辦公設備配備
三、招商時間安排
______年___月___日——_______年___月___日
四、招商工作內容分工
招商咨詢：代理商
招商手續辦理：代理商
招商財務工作：發展商
……
五、招商方式
1、坐場招商
2、針對性尋找、洽談目標商戶
3、對外宣傳引導目標商戶
六、招商進程
階段 時間 商戶
第一階段 大客戶（面積300㎡以上）
第二階段 小客戶（面積300㎡以下）
第三階段 小客戶（補充階段）
第四階段 小客戶（更替階段）
待與貴公司進一步權商合作之細節后，根據實際工作進展情況，我司將會提交一系列《詳盡的項目招商計劃書》。
宣傳配套（待續）
一、報章、宣傳單、戶外廣告
報章：在寶安日報以軟文和硬廣告交替發布的形式，在招商前和招商過程中，對項目進行宣傳，并作全面介紹。
宣傳單：制作招商簡介的宣傳單張，在人流量大的街道及目標客戶所在的商場派發。
戶外廣告：在項目自身墻體，以及西鄉商業圈的主路口懸掛巨型條幅，著重強調商城名稱、特色、位置、租金等。
二、招商咨詢點
在周邊主路口設現場招商咨詢點，對項目現場招商處作補充，一方面作為活體廣告告知目標商戶，另一方面吸引部份商戶進行現場咨詢，并最終達成進場經營的意向。
相關手續辦理（待續）
一、租賃合同簽訂
二、商城交鋪
三、遞交獨立裝修方案
四、商戶進場裝修
五、商戶貨品進場
六、商戶開始營業
開業慶典初步構想（待續）
一、活動主題
二、活動形式
三、活動配套宣傳
四、活動費用預算
樂發網超市批發網提供超市貨源信息,超市采購進貨渠道。超市進貨網提供成都食品批發,日用百貨批發信息、微信淘寶網店超市采購信息和超市加盟信息.打造國內超市采購商與批發市場供應廠商搭建網上批發市場平臺,是全國批發市場行業中電子商務權威性網站。
本文來源： 荔園商廈項目招商策劃建議書
