對(duì)于地段論，在這里已經(jīng)不想再?gòu)?qiáng)調(diào)了，因?yàn)橹暗暮芏辔恼轮杏浾叨家辉購(gòu)?qiáng)調(diào)商鋪選址的重要性，謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。而公交站點(diǎn)的位置對(duì)于一些臨街商鋪也非常重要。比如淮海路、馬當(dāng)路附近的146公交站點(diǎn)的遷移就讓原本離公交站點(diǎn)較遠(yuǎn)的一個(gè)書報(bào)亭受益匪淺，書報(bào)亭老板講，公交站點(diǎn)一來，生意要比以前好上一倍都不止。
由此看來，人氣是選址參考的第一要素，因此要避免客流被隔離欄、綠地、高架等阻斷。轉(zhuǎn)角商鋪的門前要有較寬敞的空地，不然行人匆匆走過不會(huì)停留。一般說來，臨街商鋪門前的人行道在3～4米寬時(shí)最為合適。個(gè)寬度既方便行人走路，又便于他們?cè)诜潘芍嘤^察路邊商鋪，這樣的商鋪將獲得最大的關(guān)注度。
麥當(dāng)勞、肯德基等國(guó)外知名餐飲連鎖機(jī)構(gòu)在選址時(shí)就會(huì)頗花一番功夫，不僅要持續(xù)一段時(shí)間在指定地點(diǎn)測(cè)算人流量甚至要計(jì)算人流的方向和人們?cè)诠战翘幑諒澋牧?xí)慣，這樣才能具體確定商鋪?zhàn)詈蟮穆渲贰?
在這里先舉個(gè)例子來測(cè)算一下選址時(shí)的人流量需求。
假設(shè)幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：
1）一家經(jīng)營(yíng)服裝的沿街商鋪，顧客流失比例為70%。
2）進(jìn)入該店的顧客中，其中有15%會(huì)有購(gòu)買行為，即顧客購(gòu)買比例為15%。
3）該店的物業(yè)租金為300元／平方米／月×30平方米＝9000元／月。
4）行業(yè)利潤(rùn)率（業(yè)主期望回報(bào)率）為30%。
然后，我們來進(jìn)行公式計(jì)算:
步驟一 租金（或購(gòu)房利息）×（1＋行業(yè)利潤(rùn)率）＝預(yù)測(cè)最低銷售額，即9000×（1＋30%）＝11700元
步驟二 預(yù)測(cè)最低銷售額／平均銷售單價(jià)＝預(yù)測(cè)最低銷售量，即11700／100（假設(shè)平均單價(jià)）＝117件
步驟三 預(yù)測(cè)最低銷售量／顧客購(gòu)買比例＝預(yù)測(cè)最少顧客量，即 117／15％＝780人
步驟四 預(yù)測(cè)最少顧客量／交通流量與顧客流量比＝預(yù)測(cè)最低交通流量，即 780／（1－70％）＝2600人
即如果每天有2600人在該店鋪門口經(jīng)過，業(yè)主的利潤(rùn)就可得以實(shí)現(xiàn)。
業(yè)態(tài)選擇講究多
要想經(jīng)營(yíng)好商鋪，選擇好業(yè)態(tài)也是非常重要的。“男怕入錯(cuò)行，女怕嫁錯(cuò)郎。”投資商鋪，選對(duì)有前景、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)是經(jīng)營(yíng)成功的個(gè)前提的。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)難以維持穩(wěn)定堅(jiān)挺的租金，因此倒閉或轉(zhuǎn)行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的商鋪需求，商場(chǎng)是否有靠的整體定位，決定該市場(chǎng)能否做起來，否則，經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)轉(zhuǎn)移為投資風(fēng)險(xiǎn)。
比如地鐵商鋪因其出入人流活的特殊性，入駐的商家所提供的商品或服務(wù)應(yīng)充分體現(xiàn)方便、快捷的特點(diǎn)，諸如家政、金融及生活配套等一系列服務(wù)性業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的空間將會(huì)越來越大; 而社區(qū)商鋪中高獲利的業(yè)種有: 建筑材料、裝潢材料、衛(wèi)浴設(shè)備、油漆涂料、鎖具小五金、快餐面館等，社區(qū)商鋪投資者可選擇經(jīng)營(yíng)自己比較熟悉的行業(yè)。當(dāng)然，即使是在經(jīng)營(yíng)狀況普遍比較好的商業(yè)街，如果你的商鋪業(yè)態(tài)和周邊商業(yè)業(yè)態(tài)不匹配，也很可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題。
比如位于吳江路和石門一路的拐角處的一家鴻翔西褲專賣店，即使是新裝上市也同樣以折扣示人，門前的冷落與旁邊熱鬧的集市顯得有些不協(xié)調(diào)。鴻翔老店加上老牌，優(yōu)質(zhì)服裝卻攬不來人氣，讓人覺得分外可惜。不過只要注意一下這個(gè)商鋪周邊的業(yè)態(tài)和客戶群體就大抵可以知道個(gè)中原委了。位于拐角處的西褲店，雖然具有品牌的支撐，但是地處美食街這樣的專業(yè)市場(chǎng)旁邊，顯得有些不倫不類，即使是經(jīng)營(yíng)服裝類，也應(yīng)經(jīng)營(yíng)一些與吳江路時(shí)尚青春的氣息相符的服飾。
品牌效應(yīng)影響大
如果你正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)，那么加盟一個(gè)好的品牌是一個(gè)捷徑。牌效應(yīng)對(duì)于顧客消費(fèi)趨向的影響很大，如果一個(gè)店的品牌效應(yīng)好，顧客即對(duì)這個(gè)店不了解，都有可能會(huì)去選擇這個(gè)品牌進(jìn)行消費(fèi)。
舉個(gè)例子，同樣兩家便利店，一家是有品牌的24小時(shí)門店，另外一家是個(gè)體戶小老板自己的門面，如果兩家門對(duì)門開，那么肯定是有品牌的那家便利店?duì)I業(yè)額高。這就是品牌效應(yīng)。
在商鋪經(jīng)營(yíng)中，品牌效應(yīng)是非常明顯的。快餐連鎖如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王; 咖啡如星巴克、上島; 服裝的更是數(shù)不勝數(shù)了。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因: 一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，知名的品牌客戶本身就具備聚客能力，會(huì)促使商圈的形成。
上海商鋪的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，投資回報(bào)將由不平衡性走向平衡，投資商鋪也應(yīng)更注重前市效應(yīng)。如果投資前對(duì)商鋪價(jià)值“拿不準(zhǔn)”，不妨先對(duì)商鋪評(píng)估一下。選擇與評(píng)估對(duì)在同一供需圈內(nèi)的規(guī)模相當(dāng)?shù)纳啼仯M(jìn)行日營(yíng)業(yè)額、客流量、經(jīng)營(yíng)方向等方面的調(diào)查，綜合這些數(shù)據(jù)，確定評(píng)估對(duì)象的回報(bào)率。把一些具有共性的經(jīng)營(yíng)成功的商鋪和盈利不佳的商鋪進(jìn)行對(duì)比是頗有意思的，通過對(duì)比，可以了解商鋪成功經(jīng)營(yíng)的要訣，才能使投資者把人流、車流轉(zhuǎn)化為資金流。
由此看來，人氣是選址參考的第一要素，因此要避免客流被隔離欄、綠地、高架等阻斷。轉(zhuǎn)角商鋪的門前要有較寬敞的空地，不然行人匆匆走過不會(huì)停留。一般說來，臨街商鋪門前的人行道在3～4米寬時(shí)最為合適。個(gè)寬度既方便行人走路，又便于他們?cè)诜潘芍嘤^察路邊商鋪，這樣的商鋪將獲得最大的關(guān)注度。
麥當(dāng)勞、肯德基等國(guó)外知名餐飲連鎖機(jī)構(gòu)在選址時(shí)就會(huì)頗花一番功夫，不僅要持續(xù)一段時(shí)間在指定地點(diǎn)測(cè)算人流量甚至要計(jì)算人流的方向和人們?cè)诠战翘幑諒澋牧?xí)慣，這樣才能具體確定商鋪?zhàn)詈蟮穆渲贰?
在這里先舉個(gè)例子來測(cè)算一下選址時(shí)的人流量需求。
假設(shè)幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：
1）一家經(jīng)營(yíng)服裝的沿街商鋪，顧客流失比例為70%。
2）進(jìn)入該店的顧客中，其中有15%會(huì)有購(gòu)買行為，即顧客購(gòu)買比例為15%。
3）該店的物業(yè)租金為300元／平方米／月×30平方米＝9000元／月。
4）行業(yè)利潤(rùn)率（業(yè)主期望回報(bào)率）為30%。
然后，我們來進(jìn)行公式計(jì)算:
步驟一 租金（或購(gòu)房利息）×（1＋行業(yè)利潤(rùn)率）＝預(yù)測(cè)最低銷售額，即9000×（1＋30%）＝11700元
步驟二 預(yù)測(cè)最低銷售額／平均銷售單價(jià)＝預(yù)測(cè)最低銷售量，即11700／100（假設(shè)平均單價(jià)）＝117件
步驟三 預(yù)測(cè)最低銷售量／顧客購(gòu)買比例＝預(yù)測(cè)最少顧客量，即 117／15％＝780人
步驟四 預(yù)測(cè)最少顧客量／交通流量與顧客流量比＝預(yù)測(cè)最低交通流量，即 780／（1－70％）＝2600人
即如果每天有2600人在該店鋪門口經(jīng)過，業(yè)主的利潤(rùn)就可得以實(shí)現(xiàn)。
業(yè)態(tài)選擇講究多
要想經(jīng)營(yíng)好商鋪，選擇好業(yè)態(tài)也是非常重要的。“男怕入錯(cuò)行，女怕嫁錯(cuò)郎。”投資商鋪，選對(duì)有前景、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)是經(jīng)營(yíng)成功的個(gè)前提的。行業(yè)前景不佳、毛利薄、惡性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)難以維持穩(wěn)定堅(jiān)挺的租金，因此倒閉或轉(zhuǎn)行的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的商鋪需求，商場(chǎng)是否有靠的整體定位，決定該市場(chǎng)能否做起來，否則，經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)轉(zhuǎn)移為投資風(fēng)險(xiǎn)。
比如地鐵商鋪因其出入人流活的特殊性，入駐的商家所提供的商品或服務(wù)應(yīng)充分體現(xiàn)方便、快捷的特點(diǎn)，諸如家政、金融及生活配套等一系列服務(wù)性業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的空間將會(huì)越來越大; 而社區(qū)商鋪中高獲利的業(yè)種有: 建筑材料、裝潢材料、衛(wèi)浴設(shè)備、油漆涂料、鎖具小五金、快餐面館等，社區(qū)商鋪投資者可選擇經(jīng)營(yíng)自己比較熟悉的行業(yè)。當(dāng)然，即使是在經(jīng)營(yíng)狀況普遍比較好的商業(yè)街，如果你的商鋪業(yè)態(tài)和周邊商業(yè)業(yè)態(tài)不匹配，也很可能出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題。
比如位于吳江路和石門一路的拐角處的一家鴻翔西褲專賣店，即使是新裝上市也同樣以折扣示人，門前的冷落與旁邊熱鬧的集市顯得有些不協(xié)調(diào)。鴻翔老店加上老牌，優(yōu)質(zhì)服裝卻攬不來人氣，讓人覺得分外可惜。不過只要注意一下這個(gè)商鋪周邊的業(yè)態(tài)和客戶群體就大抵可以知道個(gè)中原委了。位于拐角處的西褲店，雖然具有品牌的支撐，但是地處美食街這樣的專業(yè)市場(chǎng)旁邊，顯得有些不倫不類，即使是經(jīng)營(yíng)服裝類，也應(yīng)經(jīng)營(yíng)一些與吳江路時(shí)尚青春的氣息相符的服飾。
品牌效應(yīng)影響大
如果你正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)，那么加盟一個(gè)好的品牌是一個(gè)捷徑。牌效應(yīng)對(duì)于顧客消費(fèi)趨向的影響很大，如果一個(gè)店的品牌效應(yīng)好，顧客即對(duì)這個(gè)店不了解，都有可能會(huì)去選擇這個(gè)品牌進(jìn)行消費(fèi)。
舉個(gè)例子，同樣兩家便利店，一家是有品牌的24小時(shí)門店，另外一家是個(gè)體戶小老板自己的門面，如果兩家門對(duì)門開，那么肯定是有品牌的那家便利店?duì)I業(yè)額高。這就是品牌效應(yīng)。
在商鋪經(jīng)營(yíng)中，品牌效應(yīng)是非常明顯的。快餐連鎖如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王; 咖啡如星巴克、上島; 服裝的更是數(shù)不勝數(shù)了。在選擇投資商鋪的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因: 一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上肯定是有保證的，許多經(jīng)營(yíng)快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個(gè)原因。其二，知名的品牌客戶本身就具備聚客能力，會(huì)促使商圈的形成。
上海商鋪的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，投資回報(bào)將由不平衡性走向平衡，投資商鋪也應(yīng)更注重前市效應(yīng)。如果投資前對(duì)商鋪價(jià)值“拿不準(zhǔn)”，不妨先對(duì)商鋪評(píng)估一下。選擇與評(píng)估對(duì)在同一供需圈內(nèi)的規(guī)模相當(dāng)?shù)纳啼仯M(jìn)行日營(yíng)業(yè)額、客流量、經(jīng)營(yíng)方向等方面的調(diào)查，綜合這些數(shù)據(jù)，確定評(píng)估對(duì)象的回報(bào)率。把一些具有共性的經(jīng)營(yíng)成功的商鋪和盈利不佳的商鋪進(jìn)行對(duì)比是頗有意思的，通過對(duì)比，可以了解商鋪成功經(jīng)營(yíng)的要訣，才能使投資者把人流、車流轉(zhuǎn)化為資金流。
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