日前，青島市國(guó)土資源和房屋管理局對(duì)外公布了即將由下月拍賣的，位于青島汽車鐵路北站的三幅地塊，其中有兩幅都是地下空間，根據(jù)規(guī)劃，北客站地下空間將與地鐵無(wú)縫對(duì)接，地下 商業(yè) 前景頗為誘人。該消息一出，再次將人們的視線轉(zhuǎn)移到“地下 商業(yè) ”。記者采訪獲悉，目前青島的地下 商業(yè) 由于大部分以單體形式出現(xiàn)，缺乏系統(tǒng)性，因此在發(fā)展經(jīng)營(yíng)方面良莠不齊，而未來(lái)地鐵的建成，無(wú)疑將使人們的視線重新回歸。可以預(yù)見(jiàn)，地鐵建成后將使“地下 商業(yè) ”煥發(fā)“第二春”。

現(xiàn)狀：開(kāi)一家尷尬一家

鐵路北客站周邊三幅地塊將于下月公開(kāi)拍賣。除了第三幅是地上地塊外，另兩幅都是地下空間使用權(quán)出讓。該兩幅地塊的出讓，將人們的視線再次轉(zhuǎn)移到“地下 商業(yè) ”。

近幾年，青島地下 商業(yè) 發(fā)展迅速，曾經(jīng)一度掀起“地下 商業(yè) 熱潮”。

自2010年以來(lái)，青島地下 商業(yè) 設(shè)施建設(shè)規(guī)模和速度創(chuàng)造了青島歷史之最。地上 商業(yè) 空間日趨飽和，越來(lái)越多的商家將投資目光轉(zhuǎn)向地下，尤其是香港中路等繁華商圈更成為各商家的必爭(zhēng)之地。除了地上 商業(yè) 空間日趨飽和以外，地鐵的開(kāi)挖也直接助推了青島本輪地下 商業(yè) 熱潮的涌起。

金街購(gòu)物廣場(chǎng)以高檔裝修打造島城首家五星級(jí)地下購(gòu)物廣場(chǎng)、太古百貨與金街一街之隔同樣占據(jù)黃金地段、市北區(qū)地景大道開(kāi)創(chuàng)中國(guó)地景第一街，此外，米蘭道、湛山廣場(chǎng)地下 商業(yè) 街、李滄區(qū)書院路中防地下 商業(yè) 街、嶗山區(qū)樂(lè)天瑪特地下 商業(yè) 項(xiàng)目等也一一面市。

盡管地下 商業(yè) 發(fā)展迅速，但是總體發(fā)展情況卻是良莠不齊，一些成熟商圈的地下 商業(yè) ，憑借高客流量，經(jīng)營(yíng)情況尚可，但商家普遍反映沒(méi)有“想象得那么好”。比如，位于香港中路商圈的太古百貨，雖然人流尚可，但是相比較周邊地上 商業(yè) 的高客流量，也是無(wú)法比肩。而與此同時(shí)，一些新興區(qū)域的地下 商業(yè) 都存在“吃不飽”的現(xiàn)象。

瓶頸地上人流難以導(dǎo)入地下

一般來(lái)說(shuō)，地下 商業(yè) 是在地上 商業(yè) 不能滿足需求后的補(bǔ)充發(fā)展，現(xiàn)按照地下 商業(yè) 成熟的城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市的地上 商業(yè) ，最起碼是該地下商城所處地域的地上 商業(yè) 發(fā)展非常飽和，由此催生了地下商場(chǎng)的發(fā)展和繁榮。

記者走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，有些地下商街由于產(chǎn)權(quán)、管理、招商等方面存在問(wèn)題，至今未能開(kāi)門營(yíng)業(yè)；有些開(kāi)業(yè)已經(jīng)一兩年了，招商工作卻依然沒(méi)有完成；還有些雖然開(kāi)業(yè)時(shí)一度門庭若市，人流依舊在地上，地下依舊冷清。隨著時(shí)間的考驗(yàn)，稀落的客流帶來(lái)的業(yè)績(jī)甚至不能抵頂房租和人工成本，大批商戶開(kāi)始退出。

有業(yè)內(nèi)人士表示，青島新誕生的地下 商業(yè) 項(xiàng)目，大多誕生于臺(tái)東、香港中路、李村及嶗山等幾個(gè)商圈區(qū)域，目前各個(gè)商圈地上 商業(yè) 發(fā)展尚有一定空間，地下 商業(yè) 開(kāi)發(fā)此時(shí)大幅度跟進(jìn)，市場(chǎng)將很難短時(shí)間內(nèi)消化，導(dǎo)致地下 商業(yè) 受冷的態(tài)勢(shì)。如果繼續(xù)發(fā)展，必須在深度整合上下功夫。

談及島城地下 商業(yè) 發(fā)展受阻的原因，我市一位商界人士直言不諱地說(shuō)，首先要?dú)w咎于基礎(chǔ)設(shè)施等硬件和交通引導(dǎo)等軟件的滯后。他表示，目前，島城各大地下空間基本上各自為政，并沒(méi)有連通形成整體，無(wú)法實(shí)現(xiàn)人流共享。當(dāng)下，地鐵還未正式開(kāi)通運(yùn)行，這就導(dǎo)致無(wú)法真正實(shí)現(xiàn)地面和地下人車分流。正因如此，行人覺(jué)得走地下很不方便，仍然習(xí)慣于走地面，也就無(wú)法為地下帶來(lái)源源不斷的客流。

契機(jī)：“漏斗效應(yīng)”盤活周邊 商業(yè)

面對(duì)地下 商業(yè) 那些“被遺忘的角落”。地鐵的開(kāi)建以及地鐵站點(diǎn)形成的“漏斗效應(yīng)”，無(wú)疑將再度擴(kuò)大了消費(fèi)心理半徑，加速了人們向地下商場(chǎng)轉(zhuǎn)移的速度，綜觀青島的新老商圈，在地上 商業(yè) 遍地開(kāi)花的同時(shí)，以 商業(yè) 體量擴(kuò)容為目標(biāo)的擴(kuò)張行動(dòng)借力地鐵項(xiàng)目，已是箭在弦上。

以東部商圈為例，地鐵M2線和地鐵M3線經(jīng)過(guò)的區(qū)域，將帶動(dòng)起以金街購(gòu)物廣場(chǎng)為領(lǐng)軍，打造全市規(guī)模最大、檔次最高的地下 商業(yè) 核心區(qū)，試圖形成地上地下聯(lián)通的地鐵商圈。屆時(shí)，金街購(gòu)物廣場(chǎng)、米蘭道、太古百貨等地下項(xiàng)目接近9萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)面積將被拉動(dòng)。

此外，在北部城區(qū)，李村商圈同樣將搭乘地鐵“財(cái)富列車”，借助那些“潛伏”地下的 商業(yè) 項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)商圈從傳統(tǒng)到現(xiàn)代的升級(jí)。書院路 商業(yè) 街人防工程將與地鐵京口路站直接連通，李村商圈在地下拓出的1.5萬(wàn)余平方米 商業(yè) 區(qū)將“更上一層樓”。無(wú)論是中防商街還是青島金街購(gòu)物廣場(chǎng)的業(yè)主，都極為看好地鐵開(kāi)通后的美好前景。中防商街的一位招商經(jīng)理告訴記者：“地鐵只要一通車，周圍的 商業(yè) 就開(kāi)始活躍了，這在其他城市都是得到驗(yàn)證的，等到那個(gè)時(shí)候，乘坐地鐵的人肯定很多，中防商街到時(shí)候會(huì)成為人們穿行的重要通道，人流量會(huì)大增，到時(shí)候經(jīng)濟(jì)效益就顯現(xiàn)出來(lái)了。”

而在開(kāi)發(fā)區(qū)商圈，總投資2.3億元、2.3萬(wàn)余平方米的地下商城——香江路地一城“先發(fā)制人”，已于年前正式建成啟用。接踵而至的“地下 商業(yè) 行動(dòng)”顯示，即將駛來(lái)的地鐵將改變青島“地下經(jīng)濟(jì)”南冷北熱現(xiàn)象，并加速 商業(yè) 循環(huán)，從而提升城市整體的 商業(yè) 力量。

前景：地下 商業(yè) 亟待“一盤棋”

盡管從目前來(lái)看，地下 商業(yè) 的發(fā)展并沒(méi)有“想象”中的好，但是對(duì)于青島地下 商業(yè) 的發(fā)展，很多投資者依舊表示“前景誘人”。無(wú)論是國(guó)外還是國(guó)內(nèi)，地鐵拉動(dòng)地下 商業(yè) 的例子都比比皆是。在法國(guó)巴黎，地鐵就猶如一個(gè)龐大的“地下超市”，其地鐵站內(nèi)設(shè)有百貨、報(bào)刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品等 商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)超過(guò)800家。

在國(guó)內(nèi)，十幾年前，廣州天河城所在地、中華廣場(chǎng)商圈所在地還是不溫不火的市場(chǎng)，而在地鐵建設(shè)的十幾年中，這些地方已經(jīng)成為年輕人炙手可熱的消費(fèi)場(chǎng)所，每逢周末人頭攢動(dòng)、川流不息。而在沈陽(yáng)，針對(duì)當(dāng)?shù)氐罔F1號(hào)線沿線的 商業(yè) 營(yíng)業(yè)額進(jìn)行的一份調(diào)查顯示，商圈營(yíng)業(yè)額全面上漲，其中上漲幅度最高的達(dá)到58.73%，最低也有15%。

從這些例子中可以看出，地鐵的開(kāi)通與運(yùn)行就是 商業(yè) 機(jī)會(huì)的開(kāi)始，只要把握好機(jī)會(huì)便能從中獲得良好的收益。

從島城的實(shí)際情況來(lái)看，由于優(yōu)越的城市環(huán)境以及區(qū)域發(fā)展空間有限，地下 商業(yè) 的發(fā)展只是時(shí)間問(wèn)題。有專家指出，地下空間開(kāi)發(fā)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是承擔(dān)公共交通職能，二是 商業(yè) 功能開(kāi)發(fā)。目前，青島在建和規(guī)劃的地下項(xiàng)目激發(fā)了大小 商業(yè) 資本的足夠熱情，地下空間也成為一種熱門的投資形態(tài)。如何在實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn) 商業(yè) 開(kāi)發(fā)主體互相交叉，實(shí)現(xiàn)設(shè)想中的貫通便捷的“地下城”網(wǎng)絡(luò)，都需要地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)“一盤棋”，否則將留下遺憾。而這個(gè)“地下城”網(wǎng)絡(luò)的開(kāi)發(fā)，地鐵將起到重要的“聯(lián)通”作用。

地鐵 商業(yè) 的三種模式

地鐵 商業(yè) 因?yàn)榻ㄖ男枰梢杂腥N主要的方式：點(diǎn)式 商業(yè) 、條式 商業(yè) 、立體化 商業(yè) 。

點(diǎn)式 商業(yè) 多在地鐵的公共空間部分，如過(guò)道、候車點(diǎn)、出入口等設(shè)置的 商業(yè) 零售點(diǎn)，多以應(yīng)急商品零售為需要，比如報(bào)紙雜志、飲料、電話卡等；這些點(diǎn)式的 商業(yè) 點(diǎn)多為地鐵運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)或出租位置經(jīng)營(yíng)，提供一些基本的必要 商業(yè) 服務(wù)。這種 商業(yè) 形式更多為乘客服務(wù)，在地鐵 商業(yè) 所占比例較小，基本談不上盈利的概念。

條式 商業(yè) 多為一些街道式連接在一起的若干家商鋪或店面構(gòu)成的地鐵通道 商業(yè) ，可能會(huì)設(shè)置在地下的通道上，也可能會(huì)設(shè)置在必經(jīng)的一些地面上，其經(jīng)營(yíng)的主要是快速消費(fèi)品，比如快餐店、藥店、多士店、花店、書店等等；這類 商業(yè) 與地鐵的關(guān)系非常密切，主要的客群目標(biāo)均是出入于地鐵的客人。在國(guó)內(nèi)做得比較成熟的地方，應(yīng)該當(dāng)屬上海地鐵過(guò)道 商業(yè) 。

立體化 商業(yè) 則是位于地鐵附近或相聯(lián)的購(gòu)物中心、超市等，而且規(guī)模相對(duì)比較大，包括多個(gè)樓層的經(jīng)營(yíng)空間，其中，大多有一些樓層是可以直接與地鐵的通道相連接的，可以使出入地鐵站的客流直接通過(guò)專用的通道進(jìn)入賣場(chǎng)。同時(shí)，這類 商業(yè) 由于規(guī)模的原因，雖然是零售業(yè)態(tài)，但經(jīng)營(yíng)的品種很多，范圍很廣，目標(biāo)客群也可以包括地面的行人。這一類 商業(yè) 也就是我們經(jīng)常說(shuō)的地鐵上蓋物業(yè)。

杭州：首個(gè)地鐵 商業(yè) 街開(kāi)業(yè)

近日，杭州地鐵1號(hào)線鳳起 商業(yè) 街正式營(yíng)業(yè)，這意味著，杭州首個(gè)地鐵 商業(yè) 空間誕生。沿街兩側(cè)的21個(gè)地鐵商鋪同期亮相。

據(jù)了解，鳳起 商業(yè) 街商鋪?zhàn)赓U總面積為1937余平方米，共34個(gè)商鋪單元，定位為年輕人的“流行時(shí)尚后花園”。同時(shí)，地鐵1號(hào)線臨平站 商業(yè) 街、文澤路站 商業(yè) 街也將相繼開(kāi)始招商，將打造成年輕人喜歡的“創(chuàng)意天地”和“生活表情館”。

隨著鳳起 商業(yè) 街的開(kāi)街，杭州另兩條地鐵 商業(yè) 街——地鐵臨平站 商業(yè) 街、地鐵文澤路站 商業(yè) 街也已開(kāi)始招商。

深圳：地鐵 商業(yè) 商鋪難沾光

在深圳，一個(gè)小小的地鐵商鋪柜臺(tái)，售價(jià)在五六年間漲了約一倍，然而租金卻在這一時(shí)間段里，從4500元跌回到2500元。擁擠的人流蘊(yùn)藏商機(jī)，讓 商業(yè) 搭上地鐵的快車并不是個(gè)噱頭。投資客追捧，經(jīng)營(yíng)者卻叫苦。記者走訪了多個(gè)地鐵站點(diǎn)，就地下 商業(yè) 街、上蓋物業(yè)、站內(nèi)商鋪這三種 商業(yè) 類型進(jìn)行了調(diào)查。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這當(dāng)中有招商無(wú)序造成的經(jīng)營(yíng)無(wú)序，也有規(guī)劃脫節(jié)造成的紅利喪失，更有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇失誤。

武漢： 商業(yè) “地鐵格局”顯現(xiàn)

去年年底開(kāi)通的地鐵2號(hào)線，對(duì)武漢 商業(yè) 格局的改變已經(jīng)顯現(xiàn)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，武漢今年一季度零售物業(yè)首層平均租金578元/平方米，環(huán)比上漲4.9%。其中，武昌受地鐵拉動(dòng)作用最為明顯，每月租金環(huán)比漲幅高達(dá)7%，達(dá)到518元/平方米，成為武漢中心城區(qū)漲幅最大的區(qū)域。

武昌商圈中受地鐵影響最大的是光谷商圈，多個(gè) 商業(yè) 項(xiàng)目租金均有顯著提升。而根據(jù)此前2012中國(guó)百貨經(jīng)營(yíng)年度數(shù)據(jù)顯示，2012年百貨店利潤(rùn)總額同比下降6.14%，銷售利潤(rùn)率同比下降0.78個(gè)百分點(diǎn)。而在2006年至2011年間，百貨行業(yè)銷售收入的年均增長(zhǎng)率為16.5%。對(duì)于商戶利潤(rùn)的大幅下降而租金的上漲，百貨業(yè)的利潤(rùn)下滑的最主要原因是電子商務(wù)的影響。而由于光谷商圈多以?shī)蕵?lè)型、休閑餐飲型的體驗(yàn)性物業(yè)為主，則受電商影響較小。隨著地鐵4號(hào)線、3號(hào)線的逐步通車，武漢商圈格局將有更大的改變。

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