首先，我們談到的 商業(yè)地產(chǎn) 主要是指消費類經(jīng)營場所，例如商業(yè)街、步行街、百貨類商場、商辦、商貿(mào)中心等。前四類在市區(qū)居多，而最后一類的商貿(mào)中心，是指家居建材市場、汽配摩配、乃至小商品城，地處較偏遠或建造于特定位置。

　　對于日常消費辦公類的 商業(yè)地產(chǎn) 選址，我們這里要談到四點要素：位置、配套、消費結(jié)構(gòu)、發(fā)展空間。

　　第一，位置為王：好的位置不是說絕對的就會帶來好生意，帶來旺人氣，但所謂的好位置100%跟風水有關(guān)。舉個例子，南京中央、新百所處的步行街區(qū)域中，也就是在屈臣氏的街對面，一茶一笙的樓下商城，開了多少年，換了多少個經(jīng)營者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那個位置就是死穴，做什么都會關(guān)門打烊的。所以做 商業(yè)地產(chǎn) 選址的人士，對于風水還需要有一些研究才是。

　　另外在位置的選擇上，要清晰界定商圈，項目所在商圈的功能是什么，怎么區(qū)隔與交集商圈，你所要做的項目在其中是否符合或者互補其商業(yè)需求和氛圍等等。

　　第二，配套：你開餐飲，周邊就需要有停車位；你開炒貨店，旁邊就應(yīng)該有飲料店；簡單通俗的道理，配套的周全會讓消費者快速養(yǎng)成消費習慣，而先入為主的消費印象分尤其重要，試想第一次來消費，這也沒有、那也沒有，還會有愉快的后續(xù)嗎？

　　當然，商業(yè)項目的配套是個嚴謹而又專業(yè)的課題，項目內(nèi)部的配套設(shè)施，周邊的配套設(shè)施，不能過度重復、疊加效果相得益彰，才能有效吸引投資者和消費者。

　　第三，消費結(jié)構(gòu)：我們選址的目的是什么？建造項目---招商---開業(yè)---管理經(jīng)營。而不論是招商環(huán)節(jié)還是經(jīng)營管理環(huán)節(jié)，消費者始終是我們要著重研究的對象，所謂消費結(jié)構(gòu)就是你的目標客群收入水平、消費力度、消費頻度、消費特點等的具體結(jié)論，這樣在項目定位、對外推廣宣傳中，才能有的放矢的將開發(fā)商有限的宣傳費用好，亦可選擇好針對性的營銷工具。

　　第四，發(fā)展空間：這里的發(fā)展是指項目的延伸性，我們在經(jīng)營一個項目，前提是做好近期2年的、遠期5年的發(fā)展規(guī)劃，那么針對可能會發(fā)生的經(jīng)營狀況和周邊情況變故，我們選址過程要有策略的調(diào)整項目的格局、業(yè)態(tài)、商業(yè)政策等等，亦需要考慮到發(fā)展起來之后的，商業(yè)項目的擴張、升級等等，做好了提前的物理空間和經(jīng)營空間的規(guī)劃，有了既定的路線，勢必穩(wěn)妥。

　　那么對于特定或者相對來說較為偏僻位置的商業(yè)項目選址，我們除了以上四要素中，要加以靈活應(yīng)用外，還有重要的兩點要素：

　　一是要考慮到消費者的購物便捷，二是要特別注意土地的性質(zhì)和使用期限。

　　一般來說，建材、汽配城這些項目多是選在城鄉(xiāng)結(jié)合部之類地段，周片的配套不會是非常完善，但消費者的購物便捷就提到了極為重要的位置，這與市區(qū)購物不同，市區(qū)的公交、的士等都很方便，在此類商貿(mào)中心的選址談判上有必要先行與公交部門商談開通鏈接市區(qū)中心、火車站、汽車站的公交線路，以及直通車線路，最大程度的方便消費者購物，不是說現(xiàn)在私家車多了，大家都愿意開車去郊外采購，服務(wù)的意識上了臺階，深入人心的購物便捷通道打開了，自然上門的消費者多，這就是解決郊區(qū)購物中心的一大人流量難題。

　　在此類地段的項目，土地的價格多是較為便宜，但對于土地的使用性質(zhì)，不是每個開發(fā)商都會去深究，特別是在使用期限和該地塊的所屬權(quán)限問題，涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地所用權(quán)和市里對其的發(fā)展規(guī)劃要求，都應(yīng)列入選址需要探索清楚的目錄里。

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本文來源： 商業(yè)地產(chǎn)選址六要素