丹尼斯百貨是臺(tái)灣東裕集團(tuán)麾下一家零售業(yè)集團(tuán)，自1997年11月16日在鄭州開(kāi)業(yè)以來(lái)，至今已進(jìn)入第17個(gè)年頭，形成了以鄭州為核心、輻射河南全省集百貨、大賣場(chǎng)、便利店、物流與加工廠等多業(yè)態(tài)為一體的零售業(yè)集團(tuán)。預(yù)計(jì)到2014年底，丹尼斯在河南將擁有14家百貨、55家大賣場(chǎng)、近200家便利店，總門店數(shù)達(dá)200家之多，所有網(wǎng)點(diǎn)分布全省13個(gè)市地，年?duì)I業(yè)額突破150億元。同時(shí)丹尼斯集團(tuán)建立了穩(wěn)固忠誠(chéng)的顧客群體，目前已擁有200多萬(wàn)忠誠(chéng)的VIP顧客，已成為河南零售行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，為河南人民生活品質(zhì)的提升和商貿(mào)建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)，贏得了社會(huì)各界的良好口碑。

作為河南本土傳統(tǒng)百貨的翹楚，丹尼斯將于今年推出首個(gè)大型的城市綜合體項(xiàng)目——大衛(wèi)城，面對(duì)變幻莫測(cè)的商業(yè)環(huán)境，丹尼斯此舉是否意味著其未來(lái)發(fā)展重心將正式轉(zhuǎn)至購(gòu)物中心的綜合業(yè)態(tài)？丹尼斯精品的百貨店還會(huì)再添新成員嗎？近日，帶著消費(fèi)者的疑問(wèn)與期待，記者走訪了丹尼斯百貨有限公司百貨事業(yè)處總經(jīng)理劉永松，暢談未來(lái)丹尼斯及鄭州商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

不少專家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)人均GDP達(dá)到4000美元、城市化水平在45%~50%時(shí)，消費(fèi)需求開(kāi)始由單一購(gòu)物需求向綜合消費(fèi)需求發(fā)展，此時(shí)便具備建設(shè)城市綜合體的條件。

“城市綜合體”是一個(gè)城市發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物，早在2010年，鄭州人均GDP已達(dá)4400美元，隨著新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，城市化水平也在不斷提高，因此已有承載商業(yè)綜合體建設(shè)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。丹尼斯百貨總經(jīng)理蔡英德曾表示：“不要低估河南人的消費(fèi)能力，在丹尼斯經(jīng)營(yíng)的世界頂級(jí)奢侈品店，其一年的銷售額能排到全國(guó)的前三名。”

從鄭州商業(yè)目前的發(fā)展來(lái)看，未來(lái)5年，進(jìn)入鄭州的商業(yè)品牌都會(huì)是國(guó)內(nèi)和國(guó)際知名的，而鄭州本土的商業(yè)為了適應(yīng)這種變化和競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)進(jìn)入一個(gè)升級(jí)改造的過(guò)程。

以丹尼斯大衛(wèi)城為代表的城市綜合體項(xiàng)目的出現(xiàn)，也讓鄭州的整體商業(yè)進(jìn)入到一個(gè)全新的“綜合體時(shí)代”。劉永松說(shuō)：“我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，首先從2014年開(kāi)始，進(jìn)駐鄭州的新開(kāi)業(yè)或即將開(kāi)業(yè)的都是大型的城市綜合體，如萬(wàn)象城和丹尼斯的大衛(wèi)城。其次，新開(kāi)業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)除具有零售業(yè)態(tài)外還包含有餐飲、休閑、娛樂(lè)及酒店的綜合商業(yè)體。最后，整個(gè)商業(yè)的品位也在發(fā)生改變，比如上海的IFC和iapm，都呈現(xiàn)出一種國(guó)際化的時(shí)尚品位。而隨著萬(wàn)象城和丹尼斯大衛(wèi)城的開(kāi)業(yè)，也將徹底改變鄭州二七商圈這個(gè)傳統(tǒng)商圈的概念。”

自上世紀(jì)90年代以來(lái)，鄭州商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了小型零售店、專業(yè)賣場(chǎng)、綜合百貨、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)，現(xiàn)在則進(jìn)入了“城市綜合體”模式，其特征為集聚型，優(yōu)點(diǎn)在于結(jié)構(gòu)合理分配、業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，有利于催化鄭州商業(yè)從核心商圈向區(qū)域性商圈的格局發(fā)展。

丹尼斯大衛(wèi)城：中部五省最大的購(gòu)物中心

作為鄭州市核心商業(yè)圈，二七商圈的單日人流量達(dá)30萬(wàn)人次，地鐵開(kāi)通后，這一數(shù)字也在繼續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)估計(jì)，位于二七商圈黃金位置的丹尼斯大衛(wèi)城單日客流量可達(dá)6萬(wàn)人次，而建成后總體量40萬(wàn)平方米的大衛(wèi)城也是中部五省最大的購(gòu)物中心。

“大衛(wèi)城是國(guó)際化的城市綜合體項(xiàng)目。”劉永松說(shuō)，“這也是丹尼斯首次進(jìn)行多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，集百貨、MALL、餐飲、娛樂(lè)、進(jìn)口超市、五星級(jí)酒店為一體的大衛(wèi)城，旨在為全客層提供一站式的全方位服務(wù)。”

據(jù)劉永松介紹，由于丹尼斯與國(guó)內(nèi)外1000個(gè)知名零售品牌的良好合作，本次進(jìn)駐大衛(wèi)城的國(guó)際一線、二線品牌將是河南省內(nèi)最齊全的，而其國(guó)內(nèi)品牌的組合也可謂是中原地區(qū)最強(qiáng)。其中，餐飲、娛樂(lè)休憩類品牌達(dá)120個(gè)，集河南著名餐飲、國(guó)外大型連鎖多家合作，俏江南、王品、鼎泰豐等將首次通過(guò)大衛(wèi)城進(jìn)駐河南。屆時(shí)，市區(qū)內(nèi)唯一一家韓國(guó)CGV的IMAX影院也將亮相大衛(wèi)城，近6000平方米的放映廳可同時(shí)容納2000人觀影。據(jù)悉，大衛(wèi)城內(nèi)還設(shè)有面積達(dá)2000平方米的真冰冰場(chǎng)，并特邀國(guó)家隊(duì)退役隊(duì)員專業(yè)輔導(dǎo)。

丹尼斯集團(tuán)簽約綠地新都會(huì)扎根河南，布點(diǎn)高鐵商圈

今年3月26日，丹尼斯集團(tuán)成功簽約綠地新都會(huì)，未來(lái)規(guī)模達(dá)10萬(wàn)平方米的丹尼斯購(gòu)物中心將正式進(jìn)駐，勢(shì)必帶動(dòng)鄭東新區(qū)高鐵臨近區(qū)域的整體商業(yè)價(jià)值。

鄭州為河南省的省會(huì)，地理位置優(yōu)越，至今已發(fā)展成為中部地區(qū)的特大型大都會(huì)和主要經(jīng)濟(jì)中心之一，也是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市。鄭東新區(qū)是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的鄭州市規(guī)劃建設(shè)中的一個(gè)城市新區(qū)，是鄭州市政府重點(diǎn)投入發(fā)展的區(qū)域，隨著高鐵、地鐵交通的暢通以及多家大型商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)駐，未來(lái)鄭東新區(qū)必將會(huì)發(fā)展成為一個(gè)極具競(jìng)爭(zhēng)力的核心商業(yè)區(qū)。

丹尼斯攜手綠地集團(tuán)，正是看中鄭東新區(qū)高鐵商圈的核心區(qū)位，也是看中了綠地集團(tuán)世界500強(qiáng)品牌實(shí)力。

丹尼斯與綠地新都會(huì)簽約后，將致力于國(guó)際高端品牌零售和時(shí)尚休閑餐飲，構(gòu)建shoppingmall內(nèi)核，形成多功能為一體的商業(yè)服務(wù)。未來(lái)丹尼斯集團(tuán)將在該項(xiàng)目開(kāi)設(shè)集餐飲、零售、娛樂(lè)、超市、影院于一體，面積高達(dá)10萬(wàn)平方米的丹尼斯高端購(gòu)物中心。

那么，大衛(wèi)城及綠地新都會(huì)項(xiàng)目的開(kāi)始，是否也意味著丹尼斯未來(lái)將把發(fā)展重心落在大型的綜合體項(xiàng)目上呢？對(duì)此，劉永松表示：“丹尼斯一直立足于河南，我們希望把河南的市場(chǎng)份額做到最大，1997年，鄭州人民路上第一家丹尼斯開(kāi)業(yè)開(kāi)始，鄭州一直是丹尼斯的發(fā)展核心。丹尼斯未來(lái)3~5年將以鄭州為核心，同時(shí)輻射河南省18個(gè)市地，大衛(wèi)城是鄭州的第四家店，綠地的項(xiàng)目是第六家，未來(lái)丹尼斯在鄭州的門店至少會(huì)達(dá)到8家，其中有5家百貨，3家購(gòu)物中心。從2013年開(kāi)始，丹尼斯每年在河南開(kāi)設(shè)3到4家百貨和購(gòu)物中心，未來(lái)3~5年，丹尼斯在河南省預(yù)計(jì)會(huì)發(fā)展到20多家百貨、100多家大賣場(chǎng)以及500多家便利店，預(yù)計(jì)總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到300萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)額突破500億元。”

百貨與購(gòu)物中心沒(méi)有孰好孰壞，只是客層不同

目前，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，傳統(tǒng)百貨受到客源不斷上升的購(gòu)物中心所帶來(lái)的業(yè)態(tài)沖擊較大，因此也有了“購(gòu)物中心比百貨更能滿足消費(fèi)者需求”的觀點(diǎn)。丹尼斯在2014年推出大型的城市綜合體項(xiàng)目大衛(wèi)城，直接跨過(guò)了傳統(tǒng)百貨向購(gòu)物中心的過(guò)渡。對(duì)此，劉永松認(rèn)為，百貨與購(gòu)物中心的客層有重復(fù)的地方，也有不同的地方：“百貨公司滿足的主要是目的為購(gòu)物的消費(fèi)人群，而購(gòu)物中心滿足的是休閑體驗(yàn)的人。但人的需求有時(shí)是很多樣化的，有的人是講求效率、喜歡純購(gòu)物，有的人喜歡邊購(gòu)物邊體驗(yàn)。這樣一來(lái)，購(gòu)物中心就能比百貨多滿足消費(fèi)者的一個(gè)需求，那么這時(shí)，就要求百貨公司去增添自身的體驗(yàn)性。現(xiàn)在人們都覺(jué)得購(gòu)物中心好，只是購(gòu)物中心目前正處在一個(gè)上升的發(fā)展階段，勢(shì)頭很猛。我認(rèn)為，5年之后，購(gòu)物中心會(huì)迎來(lái)一次大的優(yōu)勝劣汰，會(huì)有很多購(gòu)物中心迅速消失，甚至比傳統(tǒng)的百貨公司消失得更快。”

劉永松說(shuō)：“因?yàn)楝F(xiàn)如今開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心體量都很大，物業(yè)成本也高。其實(shí)在經(jīng)營(yíng)上，百貨公司的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)物中心。雖然百貨業(yè)目前進(jìn)入了瓶頸期，需要做出改變，比如原來(lái)百貨的重心90%在商品上，但現(xiàn)在只有70%在商品上，抽出20%來(lái)增加一些與顧客互動(dòng)的業(yè)種，而不是一味地全部改成購(gòu)物中心的模式，那樣也不切實(shí)際，百貨的經(jīng)營(yíng)重心還是在商品和服務(wù)上。”

隨著未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分，適應(yīng)變化的百貨才能走得更遠(yuǎn)

記者沿民主路、太康路、二七路步行半個(gè)多小時(shí)，從華潤(rùn)萬(wàn)象城項(xiàng)目看起，經(jīng)過(guò)大商金博大的升級(jí)改造項(xiàng)目、丹尼斯大衛(wèi)城等項(xiàng)目，一個(gè)個(gè)拔地而起的大型綜合體項(xiàng)目建筑，仿佛馬上就能看見(jiàn)二七商圈車水馬龍的繁榮景象。正在建設(shè)中的鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域，未來(lái)也計(jì)劃打造若干城市綜合體。在鄭州東站，一個(gè)新型的商業(yè)中心已呼之欲出。放眼鄭州，一個(gè)全新商業(yè)時(shí)代即將來(lái)臨。

逆水行舟，不進(jìn)則退。新商業(yè)時(shí)代，那些面積在2萬(wàn)平方米的傳統(tǒng)百貨店，又該如何與這些“商業(yè)航母”同臺(tái)共舞呢？丹尼斯集團(tuán)旗下的精品百貨店也不在少數(shù)，對(duì)此，劉永松認(rèn)為，未來(lái)隨著市場(chǎng)的細(xì)分，百貨也要隨市場(chǎng)而動(dòng)。

“業(yè)內(nèi)都在說(shuō)電商、購(gòu)物中心對(duì)百貨的影響，百貨自己要轉(zhuǎn)型，不轉(zhuǎn)型的就要消亡。我認(rèn)為，未來(lái)百貨只要做到以下三點(diǎn)，就能擁有自己的發(fā)展空間。首先百貨一定要做好商品和服務(wù)，商品在百貨里的體現(xiàn)就是品牌，百貨一定要做品類，把同一品類的所有好的品牌都提供給顧客，讓顧客來(lái)挑選，這是購(gòu)物中心所無(wú)法比擬的，所以真正想購(gòu)物、想買到好東西的人還是會(huì)選擇百貨；而且，只有百貨可以做到跟VIP顧客互動(dòng)。其次，百貨一定要做體驗(yàn)性，這并不意味著百貨要舍棄商品的本質(zhì)，只是要壓縮一些受電商影響較大的如家電、床品類產(chǎn)品，然后去做一些去商品化的、與顧客形成互動(dòng)的餐飲和休閑等品類。最后，進(jìn)行全渠道的營(yíng)銷，除利用傳統(tǒng)媒體外，還應(yīng)利用新媒體加強(qiáng)與顧客的互動(dòng)，將顧客吸引到店，增強(qiáng)與顧客的溝通和體驗(yàn)性，吸引更加年輕的客層。”

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本文來(lái)源： 河南丹尼斯百貨首推綜合體項(xiàng)目“大衛(wèi)城”