未來的商業(yè)中心，究竟將是怎樣?如何與電商、與互聯(lián)網做到你中有我，我中有你?定制化的商業(yè)地產開發(fā)思路如何實現(xiàn)?商業(yè)地產開發(fā)、招商、運營、管理，所有的改變已然展開。商業(yè)地產開發(fā)商們，你做好準備了么?成都商報記者走訪綠地集團、凱德商用、萬達地產，了解三大商業(yè)地產巨頭的最新戰(zhàn)略動作，前瞻展望未來商業(yè)地產的發(fā)展可能。在他們的觀點中，體驗感的核心是人性化，定制化的核心是資源平臺搭建，萬達新一代產品的零售業(yè)占比低于25%，綠地集團的智慧綜合體正在嘗試……未來商業(yè)中心，正在我們身邊一步步走近。
關鍵詞 體驗感
購物中心 的未來 人性化最重要
凱德商用一直以開發(fā)、運營和管理 購物中心 為長項，尤其是在社區(qū)商業(yè)中心領域，其創(chuàng)新模式和理念一直受到關注。凱德商用華西區(qū)區(qū)域總經理朱文環(huán)在接受采訪時表示，未來 購物中心 不管面積大小，定位高低，必須有“靈魂”，即讓人感覺氣氛和諧、舒服。顧客走進 購物中心 ，不是因為它外觀看起來有多么高大上或另類，而是因為進去后能感覺到很舒服自在，有“安全感”，這種“安全感”就是一個 購物中心 和另一個 購物中心 的區(qū)別所在。
讓 購物中心 擁有自己的靈魂和感情，這是電商無法做到的。例如，凱德廣場·金牛是成都最早的綜合性 購物中心 之一，去年9月，在一期成功運營的基礎上開啟二期項目屋頂特別設置了13000平米的空中花園，開辟了40000平米的戶外綠色廣場，凱德廣場·金牛還在成都首個引入寵物公園概念設有各種寵物游樂設施。這些舉措最重要的就是人性化。
顧客和電商的關系是純粹交易性質的，但是消費者走進 購物中心 ，則可能有更多的情感需求。朱文環(huán)介紹，12月即將開業(yè)的凱德·天府 購物中心 5層中庭打造景觀真冰場，環(huán)繞廣袤蔥郁的熱帶景觀叢林，給在場的消費者帶來全新的視覺沖擊，這不僅在成都，甚至在全國都是罕見的。“我們能做的就是為顧客營造更優(yōu)質的消費體驗。人與人的溝通和人們的消費需求不可能都在虛擬環(huán)境中完成。未來的 購物中心 在運營管理和推廣中將更加細致化、人性化。對于凱德商用華西區(qū)來說，我們一直在追求讓 購物中心 更有‘人情味’。”
從推廣的角度來看，以前多以零售特賣的形式出現(xiàn)，而現(xiàn)在則越來越豐富多彩。如：今年兒童節(jié)，凱德廣場·魅力城和凱德廣場·金牛將加拿大叢林馬戲團帶到了成都，這是成都的 購物中心 第一次有馬戲團來表演。
關鍵詞 定制化
按需設計 逆向思維才能符合需求
從商家的需求出發(fā)，繼而發(fā)展成為從逛商場的每一個客戶的需求出發(fā)，這一次完整的反向顛覆，才是商業(yè)地產真正做到以客戶為中心的定制化創(chuàng)新發(fā)展之路。
綠地西南事業(yè)部副總經理任平表示， 綠地西南首創(chuàng)“定制商業(yè)”，絕對不是傳統(tǒng)商業(yè)中提到的訂單商業(yè)模式，而是基于市場需求、消費習慣變化的市場大環(huán)境和綠地產業(yè)地產升級變革的思考。綠地的定制商業(yè)其實是智慧綜合體下基于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的智慧商業(yè)。任平認為，未來的商業(yè)體在物理空間上會完全改變，比如體驗店、休閑娛樂成為商場內的主導，零售業(yè)態(tài)會重新組合成為新的體驗購物方式。
在定制化之路走在前沿的綠地集團西南事業(yè)部，首先在規(guī)劃前期，綠地扮演的角色是服務商、平臺提供者，將綠地全球資源、合作伙伴邀約來同一個商業(yè)地產平臺。在整個綜合體規(guī)劃、開發(fā)過程中，商家的意見和需求都會反饋到技術對接中來，并將進入設計階段，從商業(yè)業(yè)態(tài)分布、商場定位規(guī)劃、品牌搭配組合、商家數(shù)據(jù)匹配和科技研發(fā)的需求，包括O2O線上線下的開發(fā)等等環(huán)節(jié)，進行反復商榷，以達到量身定制，差異化業(yè)態(tài)體驗的提前規(guī)劃。在服務過程中，綠地同步建立起強大的服務平臺，建立線上線下的服務體系，為商業(yè)地產里的商家、企業(yè)主建立完整的技術、服務支持，例如幫助商家搭建APP服務、推送體系;為商場里的品牌進行活動、展示配備執(zhí)行團隊;為商家進行客戶數(shù)據(jù)篩選、優(yōu)化……“我們每個項目都會根據(jù)地理位置、交通、當?shù)厝宋沫h(huán)境、消費習慣等方面綜合考量，從項目規(guī)劃、建設到后期的運營都緊密結合周邊消費者的實際需求運作。”任平說。
而在凱德看來，定制化“就是要考慮消費者的實際需求”。凱德廣場·魅力城周邊主要是年輕家庭，人們希望能有一個 購物中心 滿足日常的生活和休閑需求，所以會規(guī)劃生活類和家庭類業(yè)態(tài)，周末和節(jié)假日舉辦家庭才藝比賽和趣味運動會等活動。凱德廣場·金牛二期則不僅是滿足、更創(chuàng)造了消費需求。
關鍵詞 建筑創(chuàng)新
顧客審美提高 建筑形態(tài)不斷創(chuàng)新
隨著人們的審美品位和對購物環(huán)境的要求越來越高，未來的商業(yè)項目在建筑形態(tài)上也會有更多的創(chuàng)新，硬件將極大提升。朱文環(huán)表示：“從凱德商用華西區(qū)在成都的 購物中心 就可以看到這樣的發(fā)展趨勢，早期的 購物中心 ，比如凱德廣場·金牛一期，業(yè)態(tài)布局相對簡單，主要是一個面積較大的主力店搭配餐飲、服裝等業(yè)態(tài)，但到了凱德廣場·金牛二期，就完全不同了。設計師將巴蜀文化巧妙融入整體設計中，以水流動態(tài)為靈感，凸顯和諧、靈動之美。其次，它的內部設計也頗具創(chuàng)意，設計師將‘生命’、‘氣泡’、‘變化’、‘形態(tài)’等元素淋漓盡致地體現(xiàn)在中庭設計中。這樣一來，整個項目就通過建筑風格和樣式的創(chuàng)新而變得更有特性。”
凱德商用在成都城南交通樞紐上打造的全業(yè)態(tài)商業(yè)中心—凱德·天府，以“峰巒”為主題意象，外立面由穿孔鋁板以鉆石切面形態(tài)拼接而成，遠遠看去，裙樓部分像是平地浮起的巨石，而住宅和寫字樓，則像是屹立的峰巒。“從建筑內部來說，我們也會考慮怎樣的設計才能滿足租戶和顧客的需求，一方面讓租戶能將他們最有特色的產品完整地呈現(xiàn)在消費者面前;另一方面從顧客的習慣出發(fā)設計人性化的動線。在配套設施方面，大到停車場、洗手間的規(guī)劃，小到育嬰室里燈光的顏色和亮度，都會進行細致的考慮，比如：在育嬰室，當媽媽把寶寶放在桌子上換尿布的時候，寶寶面部正上方是沒有燈光直射的，以避免對寶寶眼睛的傷害。我們希望這些細節(jié)設計能夠讓顧客感覺像回家一樣舒適。”
關鍵詞 業(yè)態(tài)重組
業(yè)態(tài)組合更考究 管理更細膩人性
今年8月22日，萬達集團新一代核心產品—萬達茂首個項目在南寧開工，計劃2017年開業(yè)。這是萬達的第四代產品，萬達方面明確，不再以商業(yè)為主，而以文化娛樂為主，業(yè)態(tài)進行了全新調整，零售占比低于25%。這究竟意味著什么?未來的商業(yè)中心零售業(yè)將退居邊緣?
萬達茂是萬達集團在世界首創(chuàng)的大型室內文化、旅游、商業(yè)綜合體。所有項目完全在室內，一年三百六十五天娛樂全天候，徹底解決氣候對娛樂項目的影響。項目內容包括各類室內主題公園、電影科技樂園、國際影城等。作為萬達集團創(chuàng)新的新一代產品，萬達茂與萬達廣場相比發(fā)生根本改變，不再以商業(yè)為主，而以文化娛樂為主，增加了許多體驗式商業(yè)項目，同時大大降低了零售商業(yè)的占比。
今年落戶成都郫縣的蜀都萬達廣場，在萬達內部被定義為3.5代產品。萬達成都分公司相關負責人稱，和前三代產品相比，零售占比也有較大的下降，增加了體驗式商業(yè)的占比，如滑雪場等體驗型娛樂項目，甚至不排除會將郫縣農業(yè)觀光產品植入項目中。除了業(yè)態(tài)布局，在外觀形態(tài)上，做為3.5代產品，蜀都萬達廣場線條更為圓潤、時尚，如同一艘太空飛船橫臥，與萬達公布的第四代產品-南寧萬達茂的外形接近。
新穎個性的建筑設計只是商業(yè)的第一步，第二步關鍵要素就是業(yè)態(tài)的規(guī)劃。“我們的 購物中心 會根據(jù)不同的定位和目標客群逐漸細致化的需求進行布局。比如凱德·天府是區(qū)域型 購物中心 ，我們會考慮引入較多首次進入成都的品牌或者旗艦店，比如百麗宮、世紀星冰場、言幾又等。在社區(qū)型的 購物中心 ，則會看到更多滿足消費者日常生活的業(yè)態(tài)組合。”朱文環(huán)說。
關鍵詞 智慧商業(yè)
用大數(shù)據(jù) 提供個性化服務
未來的 購物中心 ，將更多運用高科技為消費者服務。
“凱德購物星”是凱德商用自有的無卡式會員積分系統(tǒng)，已在華西區(qū)全面推廣。顧客注冊成為會員，每次購物后掃描小票，即可積分換禮品和參加專屬推廣活動。系統(tǒng)則可以通過數(shù)據(jù)分析，了解會員的消費習性，據(jù)此推出不同類型的活動，也讓租戶更精準地了解到顧客的需求。
隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，綠地的綜合體也將呈現(xiàn)出基于云計算的云辦公產品、基于物聯(lián)網系統(tǒng)的智慧酒店、基于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的智慧商業(yè)。綠地目前已經在全國開發(fā)的綜合體內進行實踐。比如成都綠地中心468、綠地GIC中央廣場、綠地繽紛城、綠地城等綜合體都有不同的技術實施方案，而通過試點案例的成功經驗總結、梳理，形成階段性標準化技術方案，復制推廣到各地新建項目，構建智慧城市產業(yè)生態(tài)體系，為智慧城市開發(fā)建設提供設計、建設、運營一體化服務。
除了對產品線進行調整，萬達集團在今年還有一個重大戰(zhàn)略發(fā)布，與騰訊百度攜手涉足電商，被喻為將改變商業(yè)格局。成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司總經理聶和平稱，萬達O2O是要把線上線下打通，融合思維，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢。電商注重技術和產品開發(fā)，各系統(tǒng)為主做好O2O運營，線下整合萬達20多年發(fā)展的全國各地的萬達廣場、百貨等。
萬達、百度、騰訊將在打通賬號與會員體系、打造支付與互聯(lián)網金融產品、建立通用積分聯(lián)盟、大數(shù)據(jù)融合、Wi-Fi共享、產品整合、流量引入等方面進行深度合作。 萬達電商今年將在全國開業(yè)的107個萬達廣場開通電商服務，2015年開通萬達所有廣場、酒店、度假地的電商服務，實現(xiàn)對萬達消費終端的全面覆蓋;今年試運行期間，萬達電商會員將超過4000萬，明年將超1億。
關鍵詞 體驗感
購物中心 的未來 人性化最重要
凱德商用一直以開發(fā)、運營和管理 購物中心 為長項，尤其是在社區(qū)商業(yè)中心領域，其創(chuàng)新模式和理念一直受到關注。凱德商用華西區(qū)區(qū)域總經理朱文環(huán)在接受采訪時表示，未來 購物中心 不管面積大小，定位高低，必須有“靈魂”，即讓人感覺氣氛和諧、舒服。顧客走進 購物中心 ，不是因為它外觀看起來有多么高大上或另類，而是因為進去后能感覺到很舒服自在，有“安全感”，這種“安全感”就是一個 購物中心 和另一個 購物中心 的區(qū)別所在。
讓 購物中心 擁有自己的靈魂和感情，這是電商無法做到的。例如，凱德廣場·金牛是成都最早的綜合性 購物中心 之一，去年9月，在一期成功運營的基礎上開啟二期項目屋頂特別設置了13000平米的空中花園，開辟了40000平米的戶外綠色廣場，凱德廣場·金牛還在成都首個引入寵物公園概念設有各種寵物游樂設施。這些舉措最重要的就是人性化。
顧客和電商的關系是純粹交易性質的，但是消費者走進 購物中心 ，則可能有更多的情感需求。朱文環(huán)介紹，12月即將開業(yè)的凱德·天府 購物中心 5層中庭打造景觀真冰場，環(huán)繞廣袤蔥郁的熱帶景觀叢林，給在場的消費者帶來全新的視覺沖擊，這不僅在成都，甚至在全國都是罕見的。“我們能做的就是為顧客營造更優(yōu)質的消費體驗。人與人的溝通和人們的消費需求不可能都在虛擬環(huán)境中完成。未來的 購物中心 在運營管理和推廣中將更加細致化、人性化。對于凱德商用華西區(qū)來說，我們一直在追求讓 購物中心 更有‘人情味’。”
從推廣的角度來看，以前多以零售特賣的形式出現(xiàn)，而現(xiàn)在則越來越豐富多彩。如：今年兒童節(jié)，凱德廣場·魅力城和凱德廣場·金牛將加拿大叢林馬戲團帶到了成都，這是成都的 購物中心 第一次有馬戲團來表演。
關鍵詞 定制化
按需設計 逆向思維才能符合需求
從商家的需求出發(fā)，繼而發(fā)展成為從逛商場的每一個客戶的需求出發(fā)，這一次完整的反向顛覆，才是商業(yè)地產真正做到以客戶為中心的定制化創(chuàng)新發(fā)展之路。
綠地西南事業(yè)部副總經理任平表示， 綠地西南首創(chuàng)“定制商業(yè)”，絕對不是傳統(tǒng)商業(yè)中提到的訂單商業(yè)模式，而是基于市場需求、消費習慣變化的市場大環(huán)境和綠地產業(yè)地產升級變革的思考。綠地的定制商業(yè)其實是智慧綜合體下基于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的智慧商業(yè)。任平認為，未來的商業(yè)體在物理空間上會完全改變，比如體驗店、休閑娛樂成為商場內的主導，零售業(yè)態(tài)會重新組合成為新的體驗購物方式。
在定制化之路走在前沿的綠地集團西南事業(yè)部，首先在規(guī)劃前期，綠地扮演的角色是服務商、平臺提供者，將綠地全球資源、合作伙伴邀約來同一個商業(yè)地產平臺。在整個綜合體規(guī)劃、開發(fā)過程中，商家的意見和需求都會反饋到技術對接中來，并將進入設計階段，從商業(yè)業(yè)態(tài)分布、商場定位規(guī)劃、品牌搭配組合、商家數(shù)據(jù)匹配和科技研發(fā)的需求，包括O2O線上線下的開發(fā)等等環(huán)節(jié)，進行反復商榷，以達到量身定制，差異化業(yè)態(tài)體驗的提前規(guī)劃。在服務過程中，綠地同步建立起強大的服務平臺，建立線上線下的服務體系，為商業(yè)地產里的商家、企業(yè)主建立完整的技術、服務支持，例如幫助商家搭建APP服務、推送體系;為商場里的品牌進行活動、展示配備執(zhí)行團隊;為商家進行客戶數(shù)據(jù)篩選、優(yōu)化……“我們每個項目都會根據(jù)地理位置、交通、當?shù)厝宋沫h(huán)境、消費習慣等方面綜合考量，從項目規(guī)劃、建設到后期的運營都緊密結合周邊消費者的實際需求運作。”任平說。
而在凱德看來，定制化“就是要考慮消費者的實際需求”。凱德廣場·魅力城周邊主要是年輕家庭，人們希望能有一個 購物中心 滿足日常的生活和休閑需求，所以會規(guī)劃生活類和家庭類業(yè)態(tài)，周末和節(jié)假日舉辦家庭才藝比賽和趣味運動會等活動。凱德廣場·金牛二期則不僅是滿足、更創(chuàng)造了消費需求。
關鍵詞 建筑創(chuàng)新
顧客審美提高 建筑形態(tài)不斷創(chuàng)新
隨著人們的審美品位和對購物環(huán)境的要求越來越高，未來的商業(yè)項目在建筑形態(tài)上也會有更多的創(chuàng)新，硬件將極大提升。朱文環(huán)表示：“從凱德商用華西區(qū)在成都的 購物中心 就可以看到這樣的發(fā)展趨勢，早期的 購物中心 ，比如凱德廣場·金牛一期，業(yè)態(tài)布局相對簡單，主要是一個面積較大的主力店搭配餐飲、服裝等業(yè)態(tài)，但到了凱德廣場·金牛二期，就完全不同了。設計師將巴蜀文化巧妙融入整體設計中，以水流動態(tài)為靈感，凸顯和諧、靈動之美。其次，它的內部設計也頗具創(chuàng)意，設計師將‘生命’、‘氣泡’、‘變化’、‘形態(tài)’等元素淋漓盡致地體現(xiàn)在中庭設計中。這樣一來，整個項目就通過建筑風格和樣式的創(chuàng)新而變得更有特性。”
凱德商用在成都城南交通樞紐上打造的全業(yè)態(tài)商業(yè)中心—凱德·天府，以“峰巒”為主題意象，外立面由穿孔鋁板以鉆石切面形態(tài)拼接而成，遠遠看去，裙樓部分像是平地浮起的巨石，而住宅和寫字樓，則像是屹立的峰巒。“從建筑內部來說，我們也會考慮怎樣的設計才能滿足租戶和顧客的需求，一方面讓租戶能將他們最有特色的產品完整地呈現(xiàn)在消費者面前;另一方面從顧客的習慣出發(fā)設計人性化的動線。在配套設施方面，大到停車場、洗手間的規(guī)劃，小到育嬰室里燈光的顏色和亮度，都會進行細致的考慮，比如：在育嬰室，當媽媽把寶寶放在桌子上換尿布的時候，寶寶面部正上方是沒有燈光直射的，以避免對寶寶眼睛的傷害。我們希望這些細節(jié)設計能夠讓顧客感覺像回家一樣舒適。”
關鍵詞 業(yè)態(tài)重組
業(yè)態(tài)組合更考究 管理更細膩人性
今年8月22日，萬達集團新一代核心產品—萬達茂首個項目在南寧開工，計劃2017年開業(yè)。這是萬達的第四代產品，萬達方面明確，不再以商業(yè)為主，而以文化娛樂為主，業(yè)態(tài)進行了全新調整，零售占比低于25%。這究竟意味著什么?未來的商業(yè)中心零售業(yè)將退居邊緣?
萬達茂是萬達集團在世界首創(chuàng)的大型室內文化、旅游、商業(yè)綜合體。所有項目完全在室內，一年三百六十五天娛樂全天候，徹底解決氣候對娛樂項目的影響。項目內容包括各類室內主題公園、電影科技樂園、國際影城等。作為萬達集團創(chuàng)新的新一代產品，萬達茂與萬達廣場相比發(fā)生根本改變，不再以商業(yè)為主，而以文化娛樂為主，增加了許多體驗式商業(yè)項目，同時大大降低了零售商業(yè)的占比。
今年落戶成都郫縣的蜀都萬達廣場，在萬達內部被定義為3.5代產品。萬達成都分公司相關負責人稱，和前三代產品相比，零售占比也有較大的下降，增加了體驗式商業(yè)的占比，如滑雪場等體驗型娛樂項目，甚至不排除會將郫縣農業(yè)觀光產品植入項目中。除了業(yè)態(tài)布局，在外觀形態(tài)上，做為3.5代產品，蜀都萬達廣場線條更為圓潤、時尚，如同一艘太空飛船橫臥，與萬達公布的第四代產品-南寧萬達茂的外形接近。
新穎個性的建筑設計只是商業(yè)的第一步，第二步關鍵要素就是業(yè)態(tài)的規(guī)劃。“我們的 購物中心 會根據(jù)不同的定位和目標客群逐漸細致化的需求進行布局。比如凱德·天府是區(qū)域型 購物中心 ，我們會考慮引入較多首次進入成都的品牌或者旗艦店，比如百麗宮、世紀星冰場、言幾又等。在社區(qū)型的 購物中心 ，則會看到更多滿足消費者日常生活的業(yè)態(tài)組合。”朱文環(huán)說。
關鍵詞 智慧商業(yè)
用大數(shù)據(jù) 提供個性化服務
未來的 購物中心 ，將更多運用高科技為消費者服務。
“凱德購物星”是凱德商用自有的無卡式會員積分系統(tǒng)，已在華西區(qū)全面推廣。顧客注冊成為會員，每次購物后掃描小票，即可積分換禮品和參加專屬推廣活動。系統(tǒng)則可以通過數(shù)據(jù)分析，了解會員的消費習性，據(jù)此推出不同類型的活動，也讓租戶更精準地了解到顧客的需求。
隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，綠地的綜合體也將呈現(xiàn)出基于云計算的云辦公產品、基于物聯(lián)網系統(tǒng)的智慧酒店、基于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的智慧商業(yè)。綠地目前已經在全國開發(fā)的綜合體內進行實踐。比如成都綠地中心468、綠地GIC中央廣場、綠地繽紛城、綠地城等綜合體都有不同的技術實施方案，而通過試點案例的成功經驗總結、梳理，形成階段性標準化技術方案，復制推廣到各地新建項目，構建智慧城市產業(yè)生態(tài)體系，為智慧城市開發(fā)建設提供設計、建設、運營一體化服務。
除了對產品線進行調整，萬達集團在今年還有一個重大戰(zhàn)略發(fā)布，與騰訊百度攜手涉足電商，被喻為將改變商業(yè)格局。成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司總經理聶和平稱，萬達O2O是要把線上線下打通，融合思維，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢。電商注重技術和產品開發(fā)，各系統(tǒng)為主做好O2O運營，線下整合萬達20多年發(fā)展的全國各地的萬達廣場、百貨等。
萬達、百度、騰訊將在打通賬號與會員體系、打造支付與互聯(lián)網金融產品、建立通用積分聯(lián)盟、大數(shù)據(jù)融合、Wi-Fi共享、產品整合、流量引入等方面進行深度合作。 萬達電商今年將在全國開業(yè)的107個萬達廣場開通電商服務，2015年開通萬達所有廣場、酒店、度假地的電商服務，實現(xiàn)對萬達消費終端的全面覆蓋;今年試運行期間，萬達電商會員將超過4000萬，明年將超1億。
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