61歲的王健林和50歲的郁亮端起紅酒杯一碰，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭 萬達 集團和住宅龍頭萬科集團，正式建立了戰(zhàn)略合作關系。
在5月14日的簽約儀式上，萬科與 萬達 均表示，此次雙方簽署的是框架協(xié)議，未來具體的合作安排會根據(jù)項目情況來確定。“ 萬達 聚焦商業(yè)，把住宅交給萬科;萬科聚焦三好住宅和城市配套服務，謹慎對待商業(yè)地產(chǎn)。”這樣一種合作態(tài)勢，引人關注。
未來，雙方的合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式進行，即由萬科開發(fā)項目中住宅部分， 萬達 開發(fā)項目中商業(yè)部分，以實現(xiàn)優(yōu)勢互補;此外，雙方也表示將共同探討基于現(xiàn)有項目進行合作開發(fā)的可能性。
“萬萬”在海外也將合作
“萬科和 萬達 特別有緣分，兩個公司都姓萬;兩家的創(chuàng)始人都姓王，一個是早期在南面稱王，一個在北面稱王;后期了一個在住宅稱王，一個在商業(yè)稱王。”萬科集團總裁郁亮認為，房地產(chǎn)行業(yè)白銀時代的到來，使兩巨頭走到了一起，雙方“門當戶對，一見鐘情”。王健林稱，如果雙方接下來的談判能達成一致，將是超過千億級規(guī)模的。
對于 萬達 和萬科為何能走到一起， 萬達 集團董事長王健林表示，是雙方戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的不謀而合。 萬達 從2014年就開始力推輕資產(chǎn)模式，逐漸把企業(yè)的收入和利潤轉(zhuǎn)移到服務業(yè)方面;萬科也在尋求轉(zhuǎn)型。“這兩家企業(yè)能夠走到一起，說明今后代表著一種趨勢，在今后中國的行業(yè)里不但有競爭，更多的是合作，從競爭走向競合，可能這就是行業(yè)的一個方向。而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖。”
對于合作模式的核心，王健林說，是發(fā)揮各自的優(yōu)勢。 萬達 現(xiàn)在做商業(yè)和文化旅游，萬科的優(yōu)勢在住宅方面做得精，成本控制得好，管理的口碑比較好，同時物業(yè)口碑很好，萬科對價格的控制比 萬達 更精細一些。萬科和 萬達 都走向了海外，雙方合作不僅局限于國內(nèi)，也包括海外的全球合作。
王健林表示， 萬達 輕資產(chǎn)現(xiàn)在正按計劃在走，從簽約到開業(yè)有一個過程，今年開業(yè)的26個廣場，全部是輕資產(chǎn)，由 萬達 持有;明年至少會超過50個;到2020年， 萬達 輕資產(chǎn)廣場的比重會超過重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)的總數(shù)會比重資產(chǎn)還要多。“輕資產(chǎn)就沒有任何的銷售任務，考核的核心是兩點，一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這是決定商業(yè)模式是否成功的關鍵。”
萬科總裁郁亮則認為，萬科定的是未來十年的轉(zhuǎn)型，第一個是“三好”住宅，有巨大的空間;第二個是城市配套服務的轉(zhuǎn)型，這一塊主要是消費，主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費地產(chǎn)，消費地產(chǎn)是包括養(yǎng)老，也包括社區(qū)商業(yè)等，這是萬科的重點。所以在這個時候萬科跟 萬達 的合作，互相彌補長短，對 萬達 的轉(zhuǎn)型也會有很大的幫助。
合作公司 萬達 “股份會小點”
郁亮認為，在地產(chǎn)“白銀時代”，房企開始與金融結(jié)盟。今年以來，全國買地最多的不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商，而是金融機構(gòu)。
萬達 與萬科之間，會在金融領域有合作嗎?郁亮表示，萬科迄今為止還沒有金融板塊，盡管有很多融資渠道，也嘗試不同的資產(chǎn)管理模式。“ 萬達 集團轉(zhuǎn)型過程中有一個(方向)是往金融的轉(zhuǎn)型，未來我覺得如果有資源，我們當然是需要利用，所以說有合作的可能性。”
就在其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛逃離三、四線城市時，王健林卻期望以輕資產(chǎn)模式加速 萬達 廣場在這些城市布局。在區(qū)域選擇上，“萬萬”能否達成一致?郁亮說，萬科有一個非常明確的做法，叫做“要為普通人家蓋好房子”，不只為一、二線城市的人蓋房，還包括給三、四線城市的人蓋好房子，未來可能五、六線都可以考慮。
“萬萬”合作，是成立平臺公司還是分公司?王健林表示，雙方肯定要成立合作公司，兩個大集團之間合作，無論從風險、財務、融資、控制，沒有一個合作公司，是不行的。一個項目合作就要成立一個合作公司，其中一定是 萬達 的股份會小一點，因為現(xiàn)在 萬達 在力推輕資產(chǎn)。
王健林還稱，雙方還在探討一種更大規(guī)模的新戰(zhàn)略合作，而不是外界理解的“我們干商業(yè)廣場，他們干住宅”。
轉(zhuǎn)型擺脫銷售依賴
有熟悉 萬達 的資本市場人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，轉(zhuǎn)型前， 萬達 是“以住養(yǎng)商”的模式，資金主要來自銀行貸款、銷售回款和租金收入以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業(yè)中長期抵押貸款等。其中，支撐一個項目的資金六成左右來自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個結(jié)構(gòu)非常需要來自住宅等銷售物業(yè)提供的現(xiàn)金流。“ 萬達 輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后的想法則是，著重運營商業(yè)地產(chǎn)，從運營中獲取相對穩(wěn)定的盈利，擺脫銷售模式。”輝立證券分析師陳耕告訴記者。
當“成本+利潤”的考核指標開始變化， 萬達 操作項目的開發(fā)體系、資金體系，甚至收入、利潤構(gòu)成，都可能產(chǎn)生變化。
這個觀點得到RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦的認同。他認為，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中， 萬達 的架構(gòu)會有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，這次與萬科合作，加速了這種變化。
對于 萬達 ，社區(qū)商業(yè)同樣是一個深層次的利益點。“ 萬達 的電商雖然平臺相比夠強，基于全國 萬達 廣場的數(shù)據(jù)基礎也很廣泛，但目前 萬達 電商呈現(xiàn)出的，仍像是基于 萬達 廣場商業(yè)的網(wǎng)上平臺，不夠下沉。萬科則在平臺和數(shù)據(jù)的搭建上，能力相對弱勢。”陳曦認為，如果 萬達 和萬科在這方面有所合作，后者作為全國住宅開發(fā)量最大的房企之一，強大的客戶資源，以及在社區(qū)服務上的豐富經(jīng)驗，能夠幫助 萬達 補上“最后一公里”的短板，實現(xiàn)生活屬性的轉(zhuǎn)化。
陳耕也認為，如果在這方面有合作，雙方在電商領域均會有突破性進展，在這個方向上，雙方(特別是 萬達 )，或能產(chǎn)生類似阿里巴巴O2O落地的價值體現(xiàn)。而目前 萬達 也在朝這個方向走，它的運營模式在產(chǎn)生深刻變化。“ 萬達 和萬科的合作對雙方估值會有推動，但推動力有多大，還要看具體細節(jié)的執(zhí)行。不過雙方整體構(gòu)想是不錯，在股價上或有一些短期效應出現(xiàn)。”陳耕認為。
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